苏州刚需买这里，看清形势，少奋斗几年
我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
关注微信公众号：苏叔说房，了解更多苏州市最新购房注意事项和楼市资讯。
提问：苏叔，你好，坐标苏州，一直租房者，最近有买房打算，但楼市小白，不太懂楼市情况，不知道买哪里更好？
苏叔：你好，苏州楼市的第一梯队3.5-4万/㎡，主要集中在园区、狮山和姑苏，其中园区主要分布在湖东、独墅湖板块；姑苏区主要分布在留园、护城河内外。这个价格段可谓是新房房价的天花板，也是终极改善一族置业的首选。园区和狮山板块内的多盘已经是尾盘状态，而姑苏区的在售房源多以千万级别的别墅为主。2.8-3.5万/平（苏州楼市的第二梯队），主要集中在园区湖西、青剑湖及四城（科技城、高铁新城、太湖新城 高贸新城），相城元和；吴中尹山湖、主城和城南、木渎板块也有不少楼盘在此价格范围内。2-2.5万/㎡（苏州楼市的第三梯队），房源在配套、规划或项目上有一定的特点优势，且一般都会推出小户型，适合年轻、刚需群体。具体详见内部资料《价值百万的购房逻辑》。
提问：苏叔，你好，坐标苏州，最近孩子要上学了，想要给孩子一个更好的生活环境，考虑买二手房，但最近听说二手房要停贷了，那还能买到房吗？
苏叔：从苏州各大银行的反馈来看，苏州二手房房贷并没有停贷，但是放款周期确实延长了。目前，苏州二手房存量实际很庞大，其成交均甚至比新房成交均价都高。二手房房贷虽然没有停贷，但二手房本身的问题其实并不在此，而在于房价泡沫与潜在的炒房投机行为。关于这一问题，中央、地方、银行三箭齐发提出了具体解决方案，其中最重要的就是实行“房住不炒”，严查经营贷，在“限价、限售、限贷”多项政策强力干预下，苏州新房的均价进入了稳定时期；此外，银行拉长二手房房贷放贷周期，让想购买二手房的购房者持续观望，有价无市就会让房价自动下行。这次银行二手房房贷拉长放款周期，虽然让影响了不少卖房改善的置房者，但长期来说，是对整个市场的一次净化。最后，因为中央、地方、银行三箭齐发的“组合拳”，炒房行为是行不通的！而且与其购买二手房不如直接购买新房。
提问：苏叔，你好，坐标苏州，在园区附近工作，家里支持直接在工作地附近买房，不知道哪里更值得入手？娄葑和胜浦这两个板块怎么样？
苏叔：你好，娄葑和胜浦有许多相似之处，近两年才逐渐走进大众视野。从区域上来看，一个位于双湖以西，一个以东，胜浦和娄葑在一定程度上是“湖西”、“湖东”之争。就娄葑而言，从配套上讲，娄葑地处在园区、古城、吴中区的交界处，离各个核心区域的距离都非常近，板块配套具备相对成熟、商业、教育、交通也很不错；从二手房的房价讲，娄葑二手房均价集中在2.3-2.7W之间。买房选筹详见内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。
提问：苏叔，你好，要结婚了，计划购买新房，现在有两个打算，一个是“园区东”的甪直板块，一个是“狮山南”的木渎板块，不知道这两处的优势是什么？哪个更值得入手？
苏叔：交通方面，木渎板块内拥有1、5号线地铁，优于甪直板块，但甪直规划建设苏州东站；商业方面，因为近狮山，木渎板块要更丰富些，除了自身的配套（轨交1号线、金枫路沿线商圈、木渎古镇）外，木渎还可以共享狮山大部分较为成熟的商业配套。就产业而言，木渎虽然也有产业园，但甪直桑田岛久负盛名，聚集了华为研发中心、桑田岛科创园等诸多高端科技产业，吸引了众多科技型人才在此就业、安家、落户；教育方面，目前两板块的学区资源都不算太丰富；就房价而言，二手房价虽然差距不大，但新房市场的差异很明显。具体详见内部资料《苏叔苏州买房十大顶级思维》。
提问：苏叔，你好，名下有套小户型房，想买套改善房，在尹山湖附近工作，所以想要就近买房，不知道这里的情况如何？
苏叔：你好，尹山湖与园区仅独墅湖一湖之隔，该板块因此成为园区外溢的第一站，也被称为“园区后花园”。作为政府重点发展区域的核心区尹山湖板块，配套也在步步升级；近几年来板块高架快速路、地铁、隧道全面覆盖，形成通达立体的交通脉网；商业方面除了爱琴海购物公园，还有长申购物中心、阳光天地等商业综合体，都能满足生活所需；教育资源方面有苏大附属尹山湖中学、吴淞江实验小学、尹山湖小学；医疗方面有上海第十人民医院尹山湖分院、在建的苏大附属总院。除此之外，苏州还有一全新板块——苏州市吴中区镬底湖西侧片区即将面市。作为苏州吴中区郭巷街道的重要组成部分，其计划规划形成“一楔、两心、三片区”的空间结构。尹山湖板块可谓是是近两年苏州改善热门首选地之一，值得考虑！
苏州舞厅，木渎往事
90年代的木渎，娱乐产业发达。巅峰时期，光是香港街和花苑街的KTV足足有上百家，灯红酒绿、夜夜笙歌。相比于那个年代名气颇高的ktv,木渎的舞厅则显得低调了许多。本文及今后的文章，就采取倒叙的方式，讲述和苏州舞厅有关的木渎往事。
木渎古镇地处长江三角洲，苏、锡、常经济开发区和上海经济区大都市圈内。历史文化悠久，可以追溯到两千多年前的春秋战国时期。这里流传着吴王夫差和西施的爱情故事，也留下过乾隆六下江南的足迹。烟雨蒙蒙中，穿着旗袍打着油纸伞，走在木渎古镇的石板小路上，别有一番诗情画意。但是二十多年前，对于很多人来这里，并不是来打卡旅游。对他们而言，那是一种胜过欣赏自然人文景观的美妙乐趣。
一，一顿酒讲三个故事的约定。
Y哥（化名）今年47岁，土生土长的木渎本地人。他为什么快五十岁的年龄却至今单身未婚？究竟是拆迁暴富的钻石王老五还是另有故事？
原来他在20岁出头的时候，正处于风华正茂的大好年华，误入歧途，陆陆续续进去踩了几次缝纫机。等学业完成的时候，已经四十多岁。很多人觉得这样的人生基本上是废了，长期不接触社会，已经与社会严重脱节。确实如此，他最后一次进去的时候，还没有出现智能手机，那时候正流行在网吧上网。等回到家中，已经是流行刷短视频的年代。时代发展日新月异，他要学会慢慢适应时代变化，要努力把自己融入社会。当他听说曾经那些热闹的KTV早就不见了，只能到舞厅跳舞舞打发时间。或者换一种说法，他要把舞厅当做一个聊天的社交场所。
这是作者与Y哥的聊天内容。Y哥在后来说到他的故事很精彩，一顿酒讲三个故事，可以持续讲半年。这不是要刻意宣传什么，而是有很强烈的警示作用。
作者对他的评价就是：本性不坏，只是误入歧途。曾经年少无知，如今浪子回头。
等和Y哥喝酒的时候，要叫上作者的朋友，木渎镇上一位小有名气的美食探店网红。酒后吐真言，Y哥所谓的故事其实就是最真实的木渎往事和他的亲身经历。
二，醒目纹身今犹在，不见当年白相人。
如今的Y哥喜欢到舞厅跳舞，但是就算在夏天最炎热的时候，也不穿短袖。他不想因为身上醒目的纹身让人有所误会或者另眼相看，彻底洗心革面，不愿再做白相人。以前行走江湖的人喜欢纹些什么？最早在90年代并不流行过肩龙和下山虎，也不是关公二郎神之类的，应该是那种像墨水印上去的图案。有一种说法，普通人纹龙纹虎也背不动，反而会命运多舛，这不知算不算在Y哥身上得到了很充分的说明。
Y哥现在常去的舞厅是木渎的一家大众舞厅，老街坊老邻居们还是以包容的态度对待他。其中还有一个热心的舞蹈老师教他跳舞和玩短视频。而舞厅的老板娘正是当年在木渎香港街开过KTV的S姐。Y哥和S姐都是当年木渎往事的见证人和经历者。未完待续。
