郑州房地产野史

今年的郑州楼市，春天之后就是冬天。

如果有开发商倒下了，或者说哪位地产大佬金盆洗手，我将毫不怀疑地送上叹息和祝福。如此形势，不能抱有不切实际的幻想，也不想发表一些哗众取宠、博人眼球的言论，更不愿以有限的水平预测未来、给人误导！

然而，当下的一切，只是历史简单重复。

我们何妨从以往发生的事情看看现在，憧憬未来？

这就有了《郑州房地产野史》。

1992年，中国唱响“春天的故事”， 大批体制内人士受南巡讲话的影响，主动下海创业，形成了以陈东升、田源、郭凡生、冯仑、王功权、潘石屹、易小迪等为代表的“92派”企业家。

在河南，最为典型的是胡葆森。

这一年，胡葆森带着在香港赚到的钱回河南，与本地的建行合资成立建业房地产开发有限公司，也是本省第一家中外合资房地产企业。

这一年，已在深圳创办英协大厦的罗林芳回到郑州，创立了英协河南房地产有限公司，打造了当时中原地区无出其右的英协花园。

回看两位“敢于吃螃蟹的人”，一个独自擎起河南足球的大旗；一个对豫剧发展做出了贡献、哪怕仙逝多年仍然被豫剧名家感念。

对比此后的开发商，不能说没有履行社会责任，然后像这两位的坚守与情怀，再没有类似对足球、豫剧行业的深远影响！

回看那段历史，1992年之前，郑州尚处于摸索之中，比如说有了在老郑州人眼中的第一个商品房住宅“汝河小区”，但因为体制的原因，整体上属于“蛮荒年代”。而1992年，结束了蛮荒，开启了郑州房地产行业的元年。

1993年，建业第一个项目金水花园破土动工。这个占地360亩的小区，不但是中国大陆最早的一批按揭房屋，而且还采用了让郑州人耳目一新的销售模式，“买房可以贷款，十年还能回本。”

今天看来，金水花园的销售模式仍令人惊佩。业内评价，除了时代机遇，更和创始人下海初期的果敢以及与建设银行的合作有关。

这一年，德亿、金成、中亨、银基、振兴、宏光、布瑞克、太极、中岳秀峰、天明、华林、姿华等粉墨登场。他们不同于92年的开创者，而是表现为冰火两重天：一边是德亿、中亨、金成、布瑞克为代表，极为高调，创造了“短暂辉煌”，之后就只剩下所开发楼盘见证着昔日辉煌；一面是银基、振兴、宏光、中岳秀峰等，极为低调，波澜不惊地弄潮于商海，稳健运行，以房地产开发为主线，实现了多元发展。

1995年，来自南阳邓州的张敬国下海创办正商。张敬国是郑州大学1979级校友，他的学长胡葆森是1976级校友。

另外，张敬国创建的第一家房企并非正商，而叫“河南兴业房地产开发有限公司”，开发第一个项目叫做兴联公寓，属于合作开发。

2000年前后，兴业收购了正商金色港湾土地，项目开发公司是河南正商置业有限公司，由于开发的非常成功，二期蓝钻还获得了国家广厦奖，顺势成就了今天正商的品牌。

然而，当时不会有人想到，这对师兄弟成为今天郑州地产界的“双雄”，江湖传言，恩恩怨怨。

这一年，位于郑州二七区淮南街与淮河路交叉口的绿云小区开建，被业界称为郑州第一个商品房小区。作为总包单位，河南振兴集团今天已经成为本土房企中低调的大鳄。

回顾发现，郑州最早的一批开发商可分为两类：一是体制内下海，以“郑大双雄”的胡葆森和张敬国为代表；二是别的行业切入，德亿、金成为代表。两者对比，前者更为稳健，也算是一个奇怪的现象了！

1997年，亚洲金融危机，东南亚房产泡沫的伤疤还没结上，隔壁岛国还没有走出房价一溃千里的败局，可出于对行业的看好，郑州相继有鑫苑、亚新、正弘、新田和清华园成立。尽管数量比不上1993年，但绝可以算得上郑州房地产成立的第二波高潮，以至于我想用《万历十五年》的大历史观笔法好好写写这一年！

没有人能想到，山西人张勇，在郑州读完大学、做了几年工程后，创建了鑫苑置业，并在10年之后，登陆纽交所；20年之后，在“世界的十字路口”的美国纽约时代广场广告大屏播放宣传片，向全球华人拜年。

此后的20年，对于张勇们而言，可谓春风得意、鲜衣怒马，只要不过于冒进，或者触雷，总能在日后郑州房地产江湖中占有一席之地，比如同样诞生于1997的亚新、正弘、新田和清华园。

1998年7月3日，国发[1998]23号文《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，是行业的里程碑事件，但对郑州影响却有限。至少在今天来看，郑州的开发商大多数之前已经成立。如果说完全没有影响，那是胡扯！笃定一点，经过房改政策的催化，云涌于郑州的开发商，良莠不齐的局面影响了很多年。

更有因为盲目扩张而走向没落者，典型的是德亿。

2000年6月11日，刘锦鸿风光无限的登上德亿大酒店内颁奖舞台，领取了“国家康居示范工程奖”，没人知道，当晚这个女人走到了事业的顶峰。

“为富人量身打造”的德亿时代城上市售价4000元。过高的定价，管理混乱带来大量投诉，后因政府和银行的查封，导致德亿时代城的房子滞销面。而过长的投资战线，让德亿陷入资金短缺困境，从此一蹶不振。

更离谱的是，刘老板为了现金流，居然用假按揭的形式来骗取贷款。

此后德亿与业主矛盾激化，直到2005德亿房地产和康明置业、明晖置业等一起，被郑州市列为房地产界的反面典型。

2001年，从豫南固始县走出来的张泽保，创立河南东方置业有限公司。张泽保1986 年端上了郑州市公路局的铁饭碗， 1998年已位居副总工程师的他却突然“下海”，当起了“包工头”，直到2001年搞起了房地产开发。

5年后，以东方置业为母胎，张泽保组建东方今典。短短几年，所开发楼盘和项目遍布郑州、洛阳、信阳、开封等数十个城市，张泽保也由此被外界誉为“中原地产的深海蛟龙”。

然而，作为“看天吃饭”的行业，房地产的“天”被很多人曲解为政商关系。若不是足够重视，如何拿地？度的拿捏，对于出身农家的张泽保们来说尤其困难。

前有东方今典张泽保，后有和谐置业冯长革，更多的是给业内的警醒。

2002年，郑州北郊出现了千亩大盘——21世纪社区，老板刘向阳让世人难以琢磨。

80年代初，毕业于河南大学化学系的刘向阳在郑州11中教书，生来不安分的他陆续在外兼职，直到依靠父亲建筑公司的关系做涂料生意赚到了第一桶金。

再后来，律师；然后呢？商业地产。

能者无所不能，这句话应用在刘向阳身上毫不违和。

开发完21世纪，本已奠定郑州房地产江湖地位的刘向阳却选择了北上，这就有了后来的原乡，社群组织被称作奥伦达部落。

在开发过程中，刘向阳把个人心理成长机构的加拿大海文学院引入中国，并融合东方文化，创立了把海文学院引入了中国，并融合东方文化，创立了“向水幸福学”体系。

郑州再无刘向阳，向水先生起原乡。

与刘向阳的天马行空不同，同样成立于2002年的康桥地产掌舵人宋革委则显得踏踏实实，其中一个事件是2003年成立了自己的产品研发中心。

宋革委1989年毕业于长沙中南工业大学采矿工程专业，任中国长城铝业公司渑池铝矿技术员、调度员、设备员、车间主任、工程公司经理、副矿长；1998年8月接手停建八年之久的河南长城饭店（四星级）重建工作，并成功将其推向市场；2000年12月，调任郑州新长城房地产有限公司任总经理。

之后，宋革委率领团队先后开发长城康桥花园小区和长城康桥华城，并于2002年更名为康桥。

时至今日，不管康桥是否同意，郑州人眼中康桥和永威可以并称，可谓一时瑜亮。

2005年，永威置业成立，老板李伟的故事很励志。

“李伟董事长小时候家境贫寒。为了改变家庭状况，他没少吃苦，搬过石头，开过手扶拖拉机，搞过运输，常年奔波在外。有一年冬天，他开着车拉着石头过一条小河，结果车轴突然断了，就自己趴到水里修车。因为舍不得掏拖车费，舍不得掏修理费。”

成为老板之后，坊间对李伟津津乐道：永威李老板在项目上走了一遍，把地板砖都砸掉重新做了。

再说两者的对比，康桥均好也就有了5+，而永威在某些方面走得更远，所谓“三宝”。如果非要对标，只能说一个学龙湖，一个学绿城。

与康桥、永威后来成就郑州地产品牌代表不同，2004年5月12日，思达置业斥巨资5.91亿元，一举摘牌郑州“地王”。之前，掌门汪远思荣登胡润《2003中国IT富豪50强》21位和《2003中国资本控制力50强》第10位，可谓双榜题名、烈日当空。而在2004，郑州人的记忆是蓝堡湾推广广告：

“看房须预约，看房时先交纳2万元的押金，看完再退还。这不是扯淡么？”

然而，蓝堡湾过长的开发周期给了思达考验。更要命的是，2007年，蓝堡湾推出第一期，共3000多套，每平方米高达8800元，相对周边楼盘高出3000元，销售了100多套。

地狱从来不是18层。汪远思没有料到，2008年金融风暴来势汹汹，房地产行业哀鸿遍野。农民工与业主的维权，更成了压垮骆驼的稻草。

无可置疑，升龙在郑州名气很大，但好评不多。奇怪的是，去福建打听，知道的人并不多。

2006年4月1日，升龙负责开发的燕庄城改项目曼哈顿广场开始动迁，53万㎡村民建筑于6月15日前全部拆平，创造了河南城市城中村整体拆迁规模和速度之最；9月一次性开工110万㎡，短短两年，一座集住宅、商业、办公的城市综合体全部竣工交付使用。

从此，升龙以城改专家的身份陆续进行了小李庄城中村改造项目升龙国际中心，小岗刘城中村改造项目中原新城，凤凰台城中村改造项目升龙凤凰城，齐礼阎城中村改造项目升龙城，洛阳城中村改造项目升龙广场，郑东新区新客站旁开发的升龙广场，等等。

从2006年曼哈顿动迁，到2012年减少拿地，到现在加大郑州区域资产处理力度，再加上频繁传来其南京发力的消息，可以确定升龙在郑州只剩下了尾巴。

纵观升龙入郑始末，可谓成也城改，占据了核心位置，快速开发契合政府和村民需求，自身收获了最大化的利益；败也城改，城改项目的复杂，使用非常手段，比如打人，再加上产品不断被诟病，曼哈顿甚至被称为“城中村的2.0版本”。

加快城市更新的贡献已经被人遗忘，开发留下的诟病还远远没有结束。

从升龙之后，闽系开发商因为“能抱团、善融资、高杠杆、重营销”的特点，占据了更大份额。可在郑州业内和买房人之中，有了那么一丝贬义，这也使得后来的世茂、旭辉、阳光城、融信、正荣等有意无意地“去福建化”，淡化自身闽系色彩。

郑州一路向东，孙宏斌也是。

2003年，孙驾驭黑马顺驰与建业、绿城、绿地厮杀于当时并不被人看好的郑东新区。一时之间，“建筑榜样中原”成为郑州焦点。随后，客户入会模式、会刊《顺驰会》，金博大第二售楼部，看房车，样板间、样板街、景观示范区、水系的运用等这些今天司空见惯的销售形式，均为当时第一次出现于郑州。

2016年，孙再次驾驭黑马，落子更向东的白沙。

然而，在2007年，因为顺驰被路劲收购，彼时的孙宏斌又经历一个人生低谷。

吴晓波《大败局》中，将顺驰作为中国企业失败的典型案例记录进去，称其为“一匹被速度击败的黑马”。

尽管如此，孙在郑州旧部87人，自发组织“顺驰不老情”，不知当时有没有东山再起的想法！但在2016年1月23日，郑州东方维景欢聚一堂，前度孙郎今又来！

2008年，郑州楼市最为轰动的消息是帝湖炸楼。

2月25日14时，在时任市长现场亲自坐镇指挥下，位于郑州西南的帝湖花园东王府2号楼、5号楼，哪怕是已经基本成型，但因被政府定义为严重违法违建，最终被爆破拆除。这个颇具震撼性的场景，出现在了第二天的《新闻联播》中，并被新闻媒体多次回放。

从此之后，布瑞克老板卢天明逐渐淡出郑州地产江湖。

之前，卢天明的经历代表了那个时代不安分的中国人：从1979年卖豆芽积攒“第一桶金”，开办水泥预制板厂，生产方便面，创办郑州市医用敷料厂。

什么赚钱干什么，充满了随机与偶然。

直到1992年一次引进135万美元的外资创办布瑞克，并于次年建设华淮小区，奠定了卢天明郑州房地产的地位。

其后，关于卢天明最大的热议，是2004年10月19日，那个20多年前卖豆芽起家的开发商，经历了多年的奋斗，喜提幻影贵族版劳斯莱斯，价格808万，黑色，车牌号豫AZ0000，也是当年中国第11位劳斯莱斯车主。

不能说没有作秀成分，卢天明特意把劳斯莱斯的交接仪式和帝湖三期奠基仪式合在了一起。

“有人要打造地产界的劳斯莱斯，我要将真正的劳斯莱斯开进家门。”卢天明事后说起感受，“坐在车上看人，有一种向下俯视的感觉。”

现在看来，正应了那句话：

眼见他起高楼，眼见他宴宾客，眼见他楼塌了!

-图中身着枣红上衣者为金城祁军

2009年之前，金成在郑州是丝毫不弱于建业的存在，相较于老胡的高调出镜，祁军可谓低调：金成内刊《金成人家》，几乎没有编发过祁军的讲话和图片，更别说大众媒体对他的采访报道；有媒体找到金成公司办公室主任，本想寻找一张祁军的生活照或工作照，也遭婉言拒绝。

这位籍贯在信阳的人，早年在铁路上做基建，随后出国，又回国创业，1993年创办金成地产，攻城略地于郑州城市繁华地段，先后开发东明路小区、丰产路小区、金成东苑、金成西苑、金成商务中心、金成豪庭、金成宜家美景、金成国贸大厦、金成国际广场、金成阳光世纪、金成东方国际等多个项目。

与今天售楼部、样板间、示范区的奢华相比，金成极其忽视营销，甚至连售楼部都是破破烂烂，更不要说广告了，但就这样，金成房子一点也不愁卖，其中老业主重复购买、推荐购房占了极高的比重，借用郑州业界一位知名人士所言：

“金成的房子，都开在城市最好的地段，以最好的品质、最具竞争力的价格快速销售，因此，金成的房子建到哪里，我买到哪里，因为我知道金成是将未来的升值空间留给客户，买金成的房子，最大赢家是客户。”

2009年，金成遭遇了姚寨的滑铁卢，也就是后来的金成时代广场。

先是城中村安置体量太大，3.5的高容积率竟然不能满足！再就是政策变动，几乎将项目置于死地，以至于传言有规划局主要领导因此落马。后来交房晚了两年，所幸的是，金成按合同赔偿了违约金并顺利交房，满足了老业主2009年交钱2014年交房基本翻番的目标。

之后，元气大伤的金成再无项目，憔悴不堪的祁军远走他乡。

有人叹息：如果金成还在，郑州本土开发商的格局就会改变。

历史从来没有假设，只有段子：

2008年，祁军想把姚寨那块地以2亿美金的价格转给老胡，不过被老胡婉言拒绝了。尽管之前的2008年，建业在香港上市，并于2009年向私募股权基金方源资本为首的投资团队定向发行总价7.65亿港元附认股权证的可转债。

业内传言，此时的老胡对行业判断趋紧，而老胡的师弟正商张敬国则参与城改、大举拿地，师兄弟逐渐走向两个极端，并在2011年建业天筑地块拍地时一度交锋，影响了整个郑州房地产格局。

现在看来，让人扼腕：

祁老板姚寨之战，非战之罪！

说起郑州城改，人们最先想到的是升龙曼哈顿之流。其实，郑州有着城改项目典范，那就是普罗旺世。放在2011年，它和升龙凤凰城和升龙广场属同一时期。

徐益明，是第18届恳亲大会上郑州市重点引进的外资对象，在金水区政府的引荐下，创办信和，对西史赵村进行升级改造。至于普罗旺世的名字，徐益明称来源于法国的普罗旺斯，代表着一种简单无忧、轻松慵懒的生活方式。

今天看来，1600亩的城改，有5万㎡的商业广场，规划了环行商业街、购物乐园、商场、教堂、咖啡馆等；容积率并没有突破1.5，保证了项目品质；后期的服务，更是夯实了的品牌，将“信和城改”做成了郑州最为成功的城改案例。

“2012年12月18日下午，一场异常低调的签约仪式在美景集团举行。万科集团执行副总裁莫军、郑州万科公司总经理蔡平与美景集团董事长王小兴和美景集团总裁王军等，共同出席了此次签约仪式。”

“种种绯闻，尘埃落定。万科、美景正式签约成立郑州万科美景，双方分别持股51%和49%。”

作为合作一方的美景，成立于2002年，掌门王小兴始于房地产上游的金融行业，后切入房地产。这次合作，对美景也是分水岭。当时拿出7个项目，一度让人怀疑美景经营问题，或者用今天的话讲美景要“去地产化”。此后事实证明，通过合作，美景发展进入了一个新阶段，对于国风美学的传承，郑州无出其右。更是多元化发展，寻求转型之路，尤其值得一提的是，“填补了河南飞机制造的空白并成为河南新名片，为美景集团在省内乃至全国航空界树立了崭新形象。”

今天看来，万科与美景的“合作开发”模式，实现了多赢，同样采取这种方式的还有富力、保利等。

迄今为止，2017年中国房地产TOP100之中，已入郑81家。然而，2012年万科入郑和美景合作，尚属初级阶段。该阶段还有绿地、万达、华润通过政商关系强势进驻，也有恒大、碧桂园、雅居乐远郊拿地，更有中海、海亮直接招拍挂。当然，也有出师不利的金地。

美景当时选择与万科合作，尽管后来在美景麟起城项目有所曲折，但整体顺利，实现多赢。然而，郑州本土房企里面某些人难免狭隘，总是觉得“干不下去了才会合作卖地”，这种言论在后来名门与碧桂园合作时甚嚣尘上。

现在看来，这种担心和评论多余。

2013年3月8日，国务院正式批复了《郑州航空港经济综合实验区发展规划(2013-2025年)》。这是全国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。自此，郑州形成了6个市辖区、4个开发区和5市1县的区域格局。

时至今日，作为河南省“天字号工程”，航空港区不负“中部地区经济增长极”美誉，可谓一飞冲天。然而，谁能想象到10年前，这里有国有企业改制，土地两万一亩都无人问津？可10年后的今天，一亩住宅地已经超过800万，南港的工业地超过了300万！

哪怕是2009 年前后，河南省全力招商富士康时，航空港区仍然不受开发商青睐。传言当时主要负责人先去拜访了建业老胡，之后又辗转求告某些一线房企，同样遭遇婉拒。除了国资平台，只是引进了正弘、豫发、裕鸿、美景等中小开发商。

港区腾飞后，万科、绿地、中建相继进入。2018年，建业、正商在港区拿地，不知道此时老胡作何想法？

2014年，秦太宏跑路了。与和谐置业冯长革、东方今典张泽保的挫折不同，泰宏置业的秦太宏是直接跑路了。

房地产是看天吃饭的行业，而这个“天”更多人理解为政府或政策，可总有些人总理解为官员，以至于难以把握边界。正如本文第一部分所说，郑州开发商来源有两种，别管是体制内下海，还是别的行业切入，行稳致远第一位。以此来看，老胡确实有过人之处，而建业也无愧于河南区域标杆。

2015年，郑州在房地产周期之中迎来了转折。

这一轮周期从2011年限购开始，经历了2012年降息刺激市场、2013年限购升级、2014年取消限购，可市场仍然不够热，以至于2015年5次降息、5次降准，改革开放前沿的深圳已经火热乃至出台新一轮的调控政策。可作为中部信奉中庸的郑州楼市仍是乍暖还寒，一个明证就是“全民营销”大行其道。

没有人能够想到2016年初是十年内少有的购房窗口，更没有人想到当年6-9月上演了绝无仅有的疯狂，以至于出台了“半夜鸡叫”式的调控政策，并逐渐加紧，直到今日。

回看这一时期，建业宣布转型，并逐渐加大回归郑州的力度；正商、康桥、永威、绿都们除了保有并稳步扩大郑州市场份额外，在家门口和一线房企拼刺刀的同时，开始全国化扩张。

不难发现，今天开发商的格局，许多年前已经形成，似在冥冥之中早已注定。

太阳底下无新事。

现在的郑州楼市，除了一波又一波的政策，好像没有什么新鲜的事情。然而，地产人心里明白：这些政策，你不知道是墓志铭，还是通往下一个周期的通行证！

郑州房地产野史，正是通行证和墓志铭之间的那些事情。

来源：郑在说房