500万级刚需置业，马陆值得买么？

今明两年，500万级刚需置业的购房者，有个板块你不得不看，那就是：马陆！

这是个前期比较“低调”的板块，提起TA，很多人第一时间想到的可能还是葡萄！

没办法，受着南翔和嘉定新城的“夹板气”，想高调也难！

但随着今年马陆众多新盘的入市，以及土拍市场的强势输出，马陆在市面上的声量越来越大了！

包括一房一万直播间很多小伙伴也在问：

马陆的板块势能怎么样？同纬度板块相比，性价比如何？马陆新房值得买么？马陆的核心竞争力是什么？

马陆就像一个过渡地带！西北是嘉定新城，南边是南翔。

嘉定的“主心骨”是嘉定新城，马陆的段位自然不能比；市区资源进入嘉定，首先被江桥、南翔拦截一波。

因此马陆成为了“夹心饼干”。

十四五规划嘉定新城扩区之后，马陆除了澄浏公路以东的生态保护区之外，全部都被纳入到了嘉定新城范围，段位一下子拉高了很多。

而嘉定新城是上海市城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，将要打造上海都市圈西北翼的区域性核心城市。

作为嘉定新城的重要组成部分，马陆板块的发展定位很高。

在嘉定区马陆镇国土空间规划（2019-2035年）公示之中就明确表明，马陆将要发展成辐射长三角城市群的综合性城市副中心，以商业办公和文化医疗为主导的公共服务中心，以产业转型升级为主导的产城融合示范区，打造具有创新活力的宜居现代新城。

因此，马陆的未来发展还是很有前景的。

如果我们拿当下外环外同纬度的顾村、赵巷、泗泾来对比，马陆的板块能级也排在前头。

来自一房一万板块天梯图

这几个板块可以说都是刚需购房者比较关注的，轨交、商业、医疗其实不相上下。

赵巷胜在毗邻大虹桥，泗泾胜在9号线直达漕河泾徐家汇，顾村胜在近市区，那么马陆呢，核心竞争力是啥？

飞哥觉得，真正能拉开差距的或许就是教育，马陆的教育资源丰富程度远高于赵巷、泗泾和顾村。

其中两所九年一贯制公办名校宋校嘉定分校和上实嘉定新城分校都落址马陆，是极大的利好。

轨交+教育，就是马陆吸引刚需置业的最大竞争力！

2.马陆未来的爆发点在哪里？

具体来看，当下马陆有3个区域值得购房者重点关注，分别是：

远香湖中央活动区11号线马陆站附近马东产城融合区（嘉闵线（在建）嘉戬公路站附近）

根据十四五规划，嘉定新城将形成“一核一枢纽、两轴四片区”的规划新格局。

远香湖中央活动区就是“一核”，规划总开发量约531.4万㎡，是五大新城的核心区中最大的一个，远超前滩的350万㎡。

远香湖实景图

这里就是嘉定未来的“市中心”，已经初具地标规模和中心氛围，嘉定最好的文娱公共资源都集中在这里了，像嘉定图书馆、保利剧院、保利凯悦酒店。其他的像文化环、活力谷、生态轴，也都在规划中。

另外，这里还规划了2栋100米、2栋150米、1栋180米和1栋300米的地标建筑群，未来中央活动区就是嘉定的封面形象。

马东产城融合区属于“四片区”之一，依托于嘉闵线打造TOD综合体，推动产业升级。

根据规划，马东产城社区总用地面积约356.77公顷，现状主要以工业空间为主，混杂少量生活空间。

效果图

这里作为嘉定新城重要的产业与城市功能的承载区，拥有当前稀缺的成规模的存量工业空间，规划的嘉闵线、辅环高架等重大交通设施也为区域发展带来了新契机。

只是目前还是起步期，未来发展势头还要看持续的人口导入和产业落地升级。

而马陆站则以居住区为主，相比前两者来说，未来的发展空间稍逊一筹，但好在当下比较舒适稳当，生活配套所见所享，拥有11号线轨交先发优势。

商业方面有约13万方大融城，约4.1万方的吉宝绿地缤纷城等，总体量虽然不大，但足够享用。

而且上下游各走一两站，就有嘉定万达和南翔印象城，其实还是很方便的。

由此可见，马陆的增量空间在远香湖活动区，在马东产城融合区，爆发力最强的当然是远香湖中央活动区；而马陆地铁站更多的是依赖于11号线的带动。

综合来看：

发展潜力方面，远香湖中央活动区>马东产城融合区>马陆站;生活配套成熟度方面，马陆站>远香湖中央活动区>马东产城融合区。

因此：

如果想要博取未来更大的成长空间，远香湖中央活动区自然是首选；如果要当下的自住舒适度和稳健性，则优选马陆站，其次是远香湖中央活动区。

3.马陆的新房置业

最后，我们来说说马陆当下及待入市的新盘！

远香湖中央活动区央企大盘——璀璨湖畔

璀璨湖畔是远香湖中央活动区规划落地后的首发住宅。目前售楼处&样板间双双开放，预计地七批次入市。

效果图

项目房地联动价4.98万/㎡，整个小区布局方正，错落有致，可售住宅512套，由7幢17层高层、2幢18层高层和1幢11层高层组成（以保障房为主）。

主力面积为建面约103㎡3房、128㎡3房和140㎡4房，改善属性明显。其中140㎡2梯2户，103㎡和128㎡是2梯4户，奢享尊贵尺度。

大面宽、短进深，南北通透，南向宽境大阳台+全卧飘窗设计，每一个户型都可圈可点！

马陆站“三国杀”——金地峯汇&金地西郊悦章&保利越秀嘉悦云上

这3盘就是面对面“厮杀”啊！究竟怎么选，可能也让很多小伙伴颇费脑筋。

简单来说，从预算方面：

金地峯汇二期户型简单，都是92-102㎡3房，总价在400-500万左右；

金地西郊悦章，户型是104㎡3房和136㎡4房，总价在600-750万左右；

保利越秀嘉悦云上，户型是103㎡3房、132㎡3+1房、141㎡4房，总价在600-750万左右。

因此，500万以内妥妥的选择金地峯汇，积分也比较友好。

500万以上，只有金地西郊悦章和保利越秀嘉悦云上会有“冲突”。但好在两者都错开了认购批次，不太会造成同期纠结。

如果硬要比对的话，保利越秀嘉悦云上距离马陆地铁站约250米，金地西郊悦章约800米，保利越秀嘉悦云上距离地铁最近。

同时，保利越秀嘉悦云上邻近宋校嘉定实验学校，同时远离轨交噪音，总体上积分可能会更高些。

马东产城融合区全新盘——大众交通马陆项目

2022年7月26日，大众交通旗下子公司上海大众房地产开发经营公司以12.4亿元总价竞得嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元（复华园区）02-01地块，楼面价22364元/㎡，溢价率9.09%

项目房地联动价4.37万/㎡，根据设计方案显示，共计规划8栋14-18F高层住宅，规划住宅套数570套。

项目旁边就是学校（规划），家门口就是嘉戬公路站（规划），可以说是与地铁“0距离”，优势非常明显。

周边现有楼盘均已售罄，比如与项目相邻的金地嘉悦湾，均价为4.37万/㎡。金地嘉悦湾第三次开盘积分达到55.9分，可供参考。

总体而言，马陆吸引了一批品牌开发商入驻，为刚需群体贡献了众多优质地铁盘，从板块规划、能级和新房的品质都可以看得出来，马陆在同纬度、同价段新盘里，都是比较能打的。

当然，任何置业都是结合自己的预算、需求、积分来决定的。期待伙伴们早日上车，安家上海！

大众交通最新公告：大众房产以12.42亿元竞得嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元（复华园区）02-01地块

大众交通公告，子公司上海大众房地产开发经营公司于2022年7月26日参与嘉定区马陆镇嘉定新城JDC10502单元(复华园区)02-01地块的竞拍，土地面积27,767平方米。最终大众房产以总价人民币12.42亿元竞得该地块的国有建设用地使用权并签订了《成交确认书》。

截至2022年7月26日收盘，大众交通(600611)报收于3.16元，上涨0.64%，换手率0.24%，成交量3.77万手，成交额1187.22万元。资金流向数据方面，7月26日主力资金净流出158.26万元，游资资金净流出14.2万元，散户资金净流入172.46万元。融资融券方面近5日融资净流出57.0万，融资余额减少；融券净流入0.0万，融券余额增加。

根据近五年财报数据，证券之星估值分析工具显示，大众交通（600611）行业内竞争力的护城河良好，盈利能力较差，营收成长性一般。财务可能有隐忧，须重点关注的财务指标包括：应收账款/利润率近3年增幅、存货/营收率、经营现金流/利润率。该股好公司指标2星，好价格指标2.5星，综合指标2星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

大众交通主营业务：企业经营管理咨询、现代物流、交通运输及相关的车辆维修、洗车场、停车场、汽车旅馆业务、机动车驾驶员培训。公司董事长为杨国平。

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“厚积薄发”，一座“未来之城”呼之欲出

五年·奋进的征程

区第六次党代会以来的五年，是嘉定坚决服从服务国家战略和全市发展大局，在落实“三大任务、一大平台”中强担当、显作为的重要时期；是嘉定坚决保持战略定力，在做强世界级汽车产业中心核心承载区、上海科创中心重要承载区、长三角综合性节点以及新城辐射带动等核心功能方面取得显著成就的重要时期；是嘉定坚决践行以人民为中心的发展思想，在增进民生福祉、提升治理水平上实现全面进步的重要时期。

喜迎区第七次党代会，即日起，嘉定区融媒体中心推出“五年?奋进的征程”系列报道，集中展现区第六次党代会以来，区委总揽全局、协调各方的重点、亮点工作。

过去五年，嘉定新城建设始终紧跟国家、市委的布局规划，勇当新城建设的“弄潮儿”，实现了快速发展，各种具有连接、集聚、辐射、带动作用的项目如雨后春笋，破土而出。“上海市民体育公园、国家智能传感器创新中心、集成电路装备材料创新中心、中国工程院院士专家成果展示与转化中心……一批重点项目的建设启用，让嘉定新城一次又一次登上城市‘热搜’榜单。”嘉定区新城规划建设推进协调领导小组办公室综合部部长金国夫说。

展望未来，嘉定新城将再次升级扩容，建设成为“独立的综合性节点城市”，一座“未来之城”呼之欲出。

“比照城市看新城”，这里同样拥有“烟火气”

“我印象里的嘉定新城，是一个‘青年人’的样子——他还在长个儿。”“90后”陈志伟，是一名在嘉定新城核心区跑了四年多业务的快递小哥。在他看来，这座新城正在不断“长大”。

“2017年我就来了，从德富路到塔秀路这一片都是我的片区。那时候，这里还没那么多的小区，也没那么多人，我一个人一天就能跑完站里的单子。”陈志伟说，“现在不得了，原来的站点一分再分，现在我们站点要负责10个小区，一天接近2000单，十几个人一起跑。”

“抢单”的同行多了，陈志伟的收入却不减反增，去年的月收入直接破了万元大关。晚上8点，陈志伟的手机软件上显示的数字停在了150公里，一天的工作告一段落。陈志伟让自己慢下来，戴上耳机，在宝龙广场附近的步道上散散步。过段时间，他就搬来新城住了，房子就租在离公司最近的小区里。

宝龙广场

在嘉定，不论是市民体育公园等标志性、功能性项目，还是“我嘉书房”、街心公园等规模较小的项目，只要是服务社会、服务市民的，无不是精雕细琢、精益求精，以项目品质促进城市品质提升。

同样是因为工作，把家搬来嘉定新城的还有“不工软件”的创始人黄昆。“这里有很好的配套，小区周边就有轨道交通站点和商业综合体。4年前，我们的团队入驻嘉定新城，如今企业规模扩大了数倍，90%的员工选择在嘉定新城安了家，员工‘提现’了嘉定新城高品质的城市生活。”黄昆说。

不工软件

嘉定新城已开发面积约75平方公里，现状常住人口超过48.6万人。嘉定新城的公共服务初步集聚，先后开办交大附中嘉定分校、华二初中、中福会幼儿园等名校，布局瑞金医院北部院区、市中医医院嘉定院区两所三甲医院，拥有上海保利大剧院、嘉定图书馆、F1赛车场、上海市民体育公园等高品质文体设施。嘉定新城核心区内“千米一湖、百米一林”初步呈现，绿化覆盖率达到40%，荣获“中国最佳生态宜居城市”称号。

紫气东来

在黄昆看来，创业选址不单单考虑地理位置，还要结合地区产业和营商环境，“嘉定有非常好的工业基础，同时交通便利，可以很容易触达江浙。”搬来嘉定以后，“不工软件”获评“嘉定区引进高层次创新创业和急需紧缺人才及团队”，还以微软的战略合作伙伴身份走进了本届“进博会”。

五年来，嘉定新城坚持高起点规划、高品质建设、高内涵发展，城市功能、整体面貌、公共服务和人居环境不断提升，基本实现“出好形象”的阶段性目标。特别是城市框架初步形成，轨交11号线穿城而过，沪宁城际铁、沪苏通铁路辐射长三角，基本形成沪宁、沿江两条对外通道，先后建成S6、嘉闵高架等主干路网。

沪翔快速路、嘉闵高架交汇处

“随着交通越来越便利和产业的更好发展，嘉定新城也成为了我们工作和生活的会客厅。”黄昆说，“我相信会有越来越多的人喜欢上这里。”

“跳出新城看新城”，产城融合是“底气”

新城建设，是提升城市发展能级的关键落子。嘉定新城作为上海首批智慧城市示范城区之一，以城市智慧管理、智慧社区、智慧政务和智慧园区为重点推进方向，有一定的产业基础。

在城市管理者看来，新城战略不是为了“再造几个热点区域、重点板块”，而是要“破解整座城市发展的不平衡、不充分问题”。

早在2016年底，嘉定新城（马陆镇）就已初步明确“2+1”功能布局：以南北走向的沪嘉快速路和浏翔公路为界，由西向东分别为包括马陆社区在内的新城核心区、定位为产业城区的新城东区和浏翔公路以东的生态保留控制发展区。健康医疗、智能出行、智慧家居、工业互联网等产业也已开始布局。

今年4月，嘉定新城工业互联网产业园在嘉定新城核心位置的办公楼交付使用，建筑面积约6万平方米。未来，这里将集聚起一批有实力、有创造力的相关产业企业，为嘉定的工业系统升级换代和数字化改造提供技术支持和保障，为嘉定新城建设提供新的产业支撑点。

嘉定新城工业互联网产业园新大楼

“嘉定新城已经有了美景和社区环境，但是城市的创新活力关键在人。没有产业就缺少就业机会，尤其是缺少高薪的就业机会。”嘉定新城工业互联网产业园运营负责人程悦说，“今年，我们的新大楼进驻了‘东土科技’等一批有影响力的优质企业，新增年产值约4500万元。未来五年，年产值预计可达10亿元。”

程悦的“底气”来自产业能级的“质”变。该园区2017年时有28家企业，总产值不足500万元。截至今年10月，该园区实驻企业达108家，注册型120家，总产值超过5亿元。

嘉定新城工业互联网产业园大楼内部

成人达己，嘉定新城正是带着这样的韧性，在过去五年完成了蜕变。工业互联网产业的发展提升了传统产业数字化转型的速度，推进了如智慧交通、智慧汽车、智慧城市的建设，也助力着整个城市的数字化转型。

今年1-9月，嘉定新城范围内规模以上工业总产值完成1367.2亿元，同比增长9.8%。三个千亿级产业总产出达到358.6亿元；其中，汽车“新四化”产业完成130.4亿元，同比增长32.4%。在线新经济总产出达到2281.7亿元，同比增长34.6%。

让好的项目不缺土地，让好的产业不缺空间，是嘉定新城一以贯之的城市韧性。围绕做大战新产业、做强特色园区、做优“五型经济”，嘉定新城正不断完善产业与城市的双向赋能，带动产业与城市的整体能级提升。

“锚定未来看新城”，北拓西联后“握指成拳”

既然是“未来之城”，新城发展就不是“故事新编”，势必要求展现某种超越时代的想象力。

今年，嘉定新城启动了新一轮发展规划，在规划布局的方方面面体现“强节点意识”，让各类优质资源集聚、辐射和流通起来。全区上下有了一种日渐清晰的共识：本轮新城规划建设，不是简单延续和区域延伸，更不是自娱自乐。它是一场站在国际视野下的一次革新。

首先，“握指成拳”才能真正摘去“郊区新城”中的“郊区”两字。功能布局和空间格局上，嘉定新城立足打通长三角一体化和虹桥国际开放枢纽的链接通道，进一步优化嘉定新城空间结构和功能布局，实施“北拓西联”扩区计划：向北，拓展至嘉定工业区北区，规划面积扩大至159.5平方公里；向西，联动安亭交通枢纽，形成2.2平方公里的交通枢纽功能联动区，整体构建“一核一枢纽、两轴四片区”的城市空间新格局。

其次，新城作为嘉定经济的增长极，产业功能与发展趋势同频共振，提升整座城市的核心竞争力。嘉定新城新一轮的规划，正是从城市能级、城市功能、城市竞争力、城市吸引力和城市品质温度的角度予以考量。

沈海高速、沪翔高速交汇处

今年年初，在嘉定新城新一轮建设暨首期重大项目启动仪式上，集中启动了15个重大项目，总投资超100亿元。今年，嘉定新城共安排了106个项目，总投资1400亿元左右，年内可完成投资400亿元左右。目前，集成电路装备材料产业创新中心12英寸集成电路研发制造、大众动力总成扩建、禾赛新建超级工厂、砂之船奥特莱斯商业广场等9个项目已开工建设。其中，海创嘉定新城总部基地项目于9月9日开始桩基施工；光环新网嘉定绿色云计算基地二期项目机电施工完成100%；禾赛新建超级工厂项目正在加紧施工。此外，在聚焦国际汽车智慧城建设方面，嘉定新城正持续放大品牌溢出效应，完成了“一城一名园”方案编制工作，持续打响嘉定新城“国际汽车智慧城”品牌效应。

禾赛新建超级工厂（效果图）

嘉定区新城规划建设推进协调领导小组办公室综合部部长金国夫表示：“嘉定正在打造‘创新活力充沛、融合发展充分、人文魅力充足的现代化新型城市’。嘉定新城将坚持‘谋定后动、谋定快动、边谋边动、谋后齐动’，全面提升城市能级和核心竞争力，努力将嘉定新城建设成为长三角独立的综合性节点城市和上海超大城市副中心。”

可以预见的是，未来的嘉定新城正在对标市委要求，稳步前行。对于嘉定而言，这座“未来之城”，也越发让人期待。

撰稿：李华成

编辑：王丽慧、武利荣