荣味汀是新荣记开的吗?
LPR的前世今生
LPR利率转换其实是我国金融市场化改革,非常重要的一步。LPR与央行之前的麻辣粉(MLF:中期借贷便利)一样,都是一项“新出锅”的货币政策工具。其对贷款、商业、经济都有着巨大影响,并且在房贷领域又与我们个人息息相关。为什么它会带来如此大的影响,还要从美国大萧条时期说起。
LPR全称Loan Prime Rate,即贷款市场报价利率,是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。其源头是美国的最优惠利率,即Prime Rate。
时间拨回到1929年美国大萧条时期,彼时的美国经济停滞,大量企业破产,不良贷款率急速攀升。在这段时期,信誉良好的企业更是少之又少,但银行手中的资金急需找地方投资,部分商业银行开始刻意降低信贷标准,将一些资信不达标的企业纳入贷款目标,贷款利率确实下降了,但由此却引发了恶性竞争,银行业不良贷款率进一步攀升,最终成为压倒银行的“最后一根稻草”(银行倒闭)。为防止竞争恶化,美国紧急出台相关法规,其中有一条就是最优贷款利率(Prime Rate)。倡导推动形成统一的基准利率作为贷款最低利率,各银行放贷利率必须要在这个基准之上。到了20世纪70年代以后,随着直接融资市场发展,大型企业融资渠道逐渐扩宽,银行间竞争加剧,Prime Rate的基准线才被逐步突破。但如今,美国的Prime Rate开始作用于中小企业贷款、个人住房贷款及消费贷款等融资渠道较单一的群体。
视角拉回中国,以前,还未实现利率市场化的时候,我们银行是按照央行发布的贷款利率作为标准,发放贷款时以此利率为基准上下浮动。这个利率被称为贷款基准利率。为了推动利率市场化改革,
2013年起,我国全面放开金融机构贷款利率管制,取消了贷款利率下限。但一个显著的遗留问题便是,我们的银行尚未具备定价能力,若没有一个参考的贷款利率标杆,
容易诱发市场定价的混乱,造成互相压价。
一个新的定价标准被迫切期待中,这就需要让利率“换锚”。根据国外经验,实行LPR定价,可以促进定价基准由央行确定向市场确定过渡,因此央行于2013年建立贷款基础利率LPR集中报价和发布机制。
LPR的转换选择
央行对“换锚”给出了2种方案:一是选择固定利率,二是选择浮动利率。假如小明家的贷款日是2015年的3月1号,贷款的期限是30年,那么按照5年期贷款的基准利率来计算,最近小明实际执行的利率水平4.41%。根据我们人民银行第30号公告显示,个人住房房贷的转换前后的利率水平是保持不变的。
那么对于小明来说,如果他选择为固定利率,那么他的个人房贷在整个合同的剩余期限内,都是执行了4.41%的利率。
如果小明选择转换为参考LPR定价的浮动利率,他的房贷利率将是一年一变,重新定价的周期是一年。这样的话小明家房贷的利率水平将按照5年期以上LPR,4.8%加上负的0.39%来定,也就是4.41%。(其中负的0.39%是固定加点的点差)因此对于小明来说,从第1个重新定价日开始,小明的房贷利率就会变成当时最新的5年期以上的LPR的水平,再加上一个负的0.39%。以后每年定价日以此类推。
小明面临的两种选择都有其合理性,只要选择适合自己的就可以。但对于未来的贷款利率趋势,我预期未来的LPR的走势应该是下行的,也就是说未来其实是一个低利率的时代,相比欧洲、日本,还有美国,中国目前的利率水平相对还是较高的,但是随着中国经济增速的平稳的下降,从长期来看利率的下行是个不可逆的过程。
所以对于大众来说,这次改革的最终受益者,一定是广大人民群众,而深究LPR改革为何会使我们受益,还要从我们的定价及制度优势说起。
LPR真的可以惠及大众?
还记得中央电视台《幸运52》节目么?其中一个节目环节就是围绕市场上各种商品价格展开竞猜游戏,猜对价格者即可拿走所猜商品。答题者如果猜出的价格低于真正价格,主持人就说“少了”,高于真正的价格,
就说“多了”,看谁能在最短的时间内猜中。其中有一项竞猜者们最爱选择的场外援助道具,就是“去掉一个最高价、去掉一个最低价”。这个道具能极大缩小价格范围,使竞猜者猜中概率大升,同样在LPR定价过程中,也运用了一样的规则。
首先央行会筛选出18家综合实力较强的
全国性银行成为LPR报价行,在每个工作日,各报价行根据自身对行内最优客户执行的贷款利率,向全国银行间同业拆借中心报送本行贷款基础利率。由各报价行给出本行贷款基准利率,在这个基础上我们去掉一个最高的,去掉一个最低的,去掉两家以后,
把剩余的报价作为有效报价。所以LPR是由这18家商业银行共同决定,不用担心某几个报价行联手起来故意的抬高市场的利率。而且这些报价银行他们作为直接的贷款机构,他们对市场的变化自然是最清楚的。
在过去很长一段时间内,LPR与贷款基准利率持平,不能反映市场利率变动情况。这样就使市场利率和贷款利率并存,且走在两个轨道上,这就是我们经常听到的利率“双轨制度”。
央行的货币政策主要通过银行等金融机构向市场传导,但由于大部分银行采用的LPR仍然参照央行的贷款基准利率,而非市场利率,而贷款基准利率又相对稳定,很长时间维持不变。这就对市场利率向实体经济传导造成阻碍。通过LPR的改革和完善,在央行调整向符合资质要求的银行提供的贷款利率时,就可以直接影响贷款利率,环节被打通了,货币政策就可以传导到实体经济。
也由于此,为了降低疫情期间中小企业短期的融资成本,缓解他们的资金需求压力。央行推行的利率下调政策,将非常有助于帮助企业度过资金的难关。这是我们制度的优势。
未来我们国家的市场经济会进一步发展,利率市场化的程度也会得到进一步的提升,那么除了贷款基准LPR之外,存款利率、企业贷款浮动的基点,都会有比较大的市场化的空间。采用这种小步快跑、稳步推进的方式,!最终使金融服务普惠于万家。
杀妻案的动机源头各执一词,版本无数,您知道真相吗?
最近,有不少朋友就“房贷利率换锚LPR”、“LPR的持续下调”等问题向笔者咨询。在此,笔者将这些常见的问题汇总起来,希望给大家的房贷决策提供一些有价值的参考。
随着LPR下调,月供到底能省多少?
我们通过测算得出的结论是:对于100万等额本息的贷款,五年期LPR每下调0.05%(即5个基点),月供大概减少约30元。就在4月20日,5年期LPR又下调了0.1%(10个基点),故对于每100万元贷款,月供可以节省60元左右。
下面,本文结合一系列范例来分析这个问题。
范例1:假设某人首套房贷款100万元,采用等额本息的还款方式,分25年偿还。房贷利率为(LPR+0.55%)——这也是当前四大行对于一二线城市首套房贷的常见利率报价。通过测算,得到随着LPR的下调,贷款人每个月的月供变化,如下表所示。
从上表中可知,对于100万的贷款,五年期LPR每下调0.05%(即5个基点),月供大概减少30元。以4月这次利率下调为例,3月份的五年期LPR为4.75%,由此测算,100万元房贷每月需要偿还6022元。随着4月20日,五年期LPR下调0.1%(10个基点)至4.65%,每月需偿还的月供变为5963元,较上个月节省了约60元。
在实践中,人们的贷款情况还会存在一定差异。例如,很多人因为是第二套房的贷款,利率加点会提升,一般为1.05%。又如,有人的贷款期限可能为20年或者30年。我们通过测算发现,这些因素的变化,对于由于降息而产生的月供变化影响不大,“100万等额本息的贷款,LPR每下降0.05%,月供节省约30元”的结论仍然有效。测算过程请参考范例2和范例3。
范例2:某人由于购买的是二套房,房贷利率加点提升为1.05%,其他条件与范例1相同,得到随着LPR变化,贷款人月供变化如下表:
通过对比范例1和范例2,可以发现,随着利率加点的提升(0.5%),贷款人的月供增加了约300元。但是LPR每下调0.05%,月供的节省仍然在30元左右。
范例3:某人的房贷还款期限为20年,其他条件跟范例1相同,得到随着LPR变化,贷款人的月供情况如下表:
对比范例3和范例1,还款期限由25年缩短到20年,贷款人的月供显著增加,但是,随着LPR每下调0.05%,月供的节省为28元,仍然在30元附近。
所以,综合前面的分析,4月20日这次LPR下调0.1%,每100万元贷款,月供可以节省60元。再结合每个贷款人实际的贷款总额,不难算出大家各自的月供节省金额。
最后还要强调,以上的分析仅仅对于选择浮动利率的房贷贷款人有效。对于选择固定利率的贷款人,在切换的时候,月供还款金额就已经被锁定,今后无论LPR如何变化,都不会对月供还款额有任何的影响。
选择更近的“重定价日”
上文已经测算出了4月这次LPR下调,对房贷月供的影响。相信很多人已经迫不及待地想要查看自己下个月的房贷还款额,体验房贷月供减少的快感了。结果要让大家失望了——房贷月供仅在“重定价日”进行调整。这也意味着,在“重定价日”之前,贷款人还是要按照调整前的较高利率还房贷。
根据央行的公告,“金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”
在实际操作中,银行一般给贷款人两个重定价日的选项:“每年1月1日”或者“贷款发放日”,贷款人需要二选一。在此,用范例4进行说明:
范例4:目前是2020年4月底,假设贷款人1选择了贷款发放日(如7月1日)为“重定价日”,贷款人2选择了每年1月1日为“重定价日”,且重定价周期为1年。其他条件如范例1,且后续LPR利率没有发生新的变化,两人的还款现金流如下:
可以发现,虽然在4月份LPR利率就发生了下调,但是在5月和6月,两位贷款人的还款还是执行的下调前的利率。直到7月份,在贷款人1的重定价日(7月1日),他的房贷利率发生下调,之后月供都发生了减少。而对于贷款人2,因为他的重定价日为1月1日,故只有等到2021年1月,房贷利率才发生下调。相比贷款人1,他以较高利率多交了半年的房贷。
结合以上分析,为了能够将本次LPR下调带来的实惠尽早反应在房贷里,建议在“每年1月1日”和“贷款发放日”中选择离当前“最近”的那个日期作为重定价日。
这里需要指出的是,离当前“最近”的日期,不一定是“贷款发放日”。在上个例子中,假设贷款发放日为7月1日,当前时间(4月份)离7月份要比次年1月份要“近”一些,但如果贷款人的贷款发放日为2月1日,则当前时间离次年1月更近,则“1月1日”是一个更好的选择。
优先选择公积金贷款
以上关于LPR变化对房贷利率的影响仅仅针对商业贷款,公积金贷款并不受到LPR的影响。笔者建议,条件允许的情况下,优先使用公积金贷款,主要原因有两点:
一是公积金贷款利率更低。以北京为例,目前公积金贷款的利率为3.25%,远低于商贷利率(首套5.2%,二套5.7%,根据最新的LPR计算)。虽然,各地的公积金贷款利率和商业贷款利率存在一定差异,但以公积金利率贷款要更加实惠。
二是利率风险更小。虽然目前处于LPR下行周期,由此引发月供的减少,但是,没人能保证未来LPR不会上升,进而导致月供负担的增加,这也是浮动利率商贷的利率风险。相比之下,公积金贷款的利率不受LPR的影响,始终固定在一个较低的水平,相应的利率风险也更小。
既然公积金贷款有这么多的优点,为什么大家不都用公积金贷款呢?因为公积金贷款也有很多的限制,以北京为例,贷款申请人每缴满一年公积金,可以增加10万元的贷款额度,最高额度不能超过120万元。各地也有类似的政策,对公积金的贷款额度进行限制。
针对公积金贷款的限制,建议采取“公积金+商贷”混合模式,首先用满手头上的公积金额度,对于公积金贷款无法覆盖的差额部分,可以考虑使用商贷来补充。如某人购房需要贷款100万,但只有30万的公积金贷款额度,则可以采取“30万公积金+70万商贷”的混合贷模式,将贷款成本和利率风险降到最低水平。
优先选择“等额本息”的方式还款
在做房贷决策时,很多朋友还会被还款方式所困扰,到底是选择等额本息还是等额本金方式还款呢?这两种方式的共同点是,每个月都还一部分本金和利息,到还款期限正好将贷款的本息全部还完。关于这两种还款方式的特点对比如下图:
关于两种还款方式的计算方法和细节,不赘述,网上有很多的介绍。在此,笔者推荐选择“等额本息”方法还款。主要有两点理由:
一是等额本息初期还款压力小。同等条件下,等额本金方式在最初几年有更多的还款压力。有买房经历的朋友都知道,买房压力最大恰恰是最初几年,首付已经掏空了购房者相当一部分的积蓄,过高的月供更容易形成压力。但是,一旦熬过了最初几年,压力会开始减少。一方面,随着购房人工作资历的增长,收入会有所增加;另一方面,通货膨胀也会对冲掉部分还款压力。例如,今天每月还款一万元,相比十年前每月还一万元,压力会小很多,同理,十年后还款1万元的压力又会比现在小很多。所以,没必要采取等额本金方式,在一开始就给自己太大的压力。
二是等额本息法可以通过一些提前还款的策略产生等额本金的还款效果。但反过来是不成立的,即等额本金法无法通过策略产生等额本息的效果。首先必须声明,在银行层面,两种方法一旦选定其中一种,中途是无法变更的。但是,大多数银行又允许提前还款,通过提前还一部分的款,即可让等额本息法产生等额本金还款的效果。当然具体每期要提前还多少,您可能需要找个数学好的朋友帮忙算算。反向操作是不能成立的,因为大多数银行只能接受提前还款,但不能接受延期还款。
另外,部分银行提前还款可能会收取一定的费用,但也有很多银行是免费的,这个情况也可以在签贷款合同的时候跟银行确定清楚。
基于以上两个事实,笔者建议不妨优先选“等额本息”方式还款,即使今后想变换一下,也还可以通过一些还款策略产生“等额本金”的效果,贷款人在贷款方面可以争取到更大的灵活性。
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