当代置业信用评级遭撤销；领盛/景瑞投资虹桥核心区域长租公寓

地产投资周报摘要（REIToWin Weekly)

交易信息

绿城服务收购浙江绿科股权；

方隅控股与投资集团KKR收购北京地标级公寓项目；

领盛与景瑞不动产投资虹桥核心区域长租公寓项目；

世茂股份出售物管业务；

中金国际广场B座写字楼完成整售；

天津吉利大厦拟转让股权冲抵债权；

碧桂园服务6个月内不会发生重大资产关联交易；

天洋基业房山超级蜂巢部分房产流拍；

行业资讯

央行：稳妥实施好房地产金融审慎管理制度；

银保监会：持续完善稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制；

北京二环"限住"，四环"限商"，五环外发展“高精尖”；

融资简讯

祥生活服务暂缓赴港上市；

当代置业信用评级遭撤销；

华夏幸福债务重组计划获债委会表决通过。

2021-12-17

1

交易信息

绿城服务：

收购浙江绿科51%股权

12月14日，绿城服务集团有限公司发布公告称，有关收购浙江绿城建筑科技有限公司51%股权的关连交易，及有关框架合作协议的可能持续关连交易。

绿城服务的间接全资附属公司、卖方1及卖方2（其中包括其他订约方）订立股权转让协议，据此，绿城服务的间接全资附属公司同意购买浙江绿科的51%股权，以及卖方1及卖方2分别同意出售浙江绿科30%及21%股权，总代价为人民币2.091亿元。（来源：观点地产网）

方隅控股与投资集团KKR：

收购北京地标级公寓项目

2021年12月，中骏集团旗下方隅控股宣布，已与知名投资集团KKR达成合作协议，在北京就一地标级租赁公寓项目进行收购。该项目是一个规模多达3000余户的大型租赁公寓社区，座落双铁TOD之上，其所处区位具有深远的战略意义。

本次合作将依托于方隅在基金管理、开发管理、运营管理等各方面的综合能力，为客户提供优质的租住生活社区。（来源：环球网）

领盛与景瑞不动产：

投资虹桥核心区域长租公寓项目

近日，领盛投资管理携手景瑞不动产成功收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目。

据悉，此次收购作为景瑞不动产与领盛合作首个项目，项目位于上海虹桥综合交通枢纽区域内，距离虹桥枢纽中心和虹桥商务区800米，西区总建筑面积约6.4万平方米。（来源：投资与地产）

世茂股份:

出售物管业务予世茂服务

12月13日，上海世茂股份有限公司公布公司拟将所属的物业管理业务相关公司、资产、负债和业务全部出售给关联方世茂服务控股有限公司，本次交易涉及包括世茂物业管理有限公司100%股权、北京茂悦盛欣企业管理有限公司等29家公司涉及的物业管理业务以及相关的资产负债，交易转让价格为人民币16.54亿元。

截至2021年6月30日，上述公司物业管理业务在管面积约465万平方米。同时尚有47个在建项目的物业管理业务，未来预计交付面积约614万平方米，亦纳入本次交易范围。（来源：央广网）

中金国际广场B座写字楼：

完成整售

近日，本地买家完成了对上海市徐汇区中金国际广场B座写字楼的整栋收购，交易面积约为25,155.2平方米。据悉，该项目买家为百丽集团，收购总价为9.5亿，或用于总部办公。

作为此次交易的交易协助方，Savills投资部的相关负责人表示：“徐家汇作为上海的主要写字楼供应区域，也作为上海的市中心，其写字楼租金十分稳定，需求十分旺盛，是众多投资机构对商办物业的首选。中金国际广场不但位于徐家汇核心商圈内，而且有相当大的改造空间，故更加受到投资者的青睐。”（来源：投资与地产）

天津吉利大厦：

拟转让17.61%股权冲抵债权

12月15日，天房发展发布公告，拟将控股子公司天津吉利大厦有限公司17.61%股权以约2.11亿元价格转让给津投资本，以冲抵津投资本所持天房发展相应金额债权。

本次股权交易完成后，天房发展仍持有吉利大厦57.39%股权，仍为吉利大厦控股股东。该交易方案能否实施亦存在不确定性。（来源：乐居天津）

碧桂园服务：

6个月内不会发生重大资产关联交易

12月14日，碧桂园服务发布公告称，公司及公司董事会主席兼控股股东发布承诺以增强投资者信心。

在公告中，碧桂园服务称，自本公告日期起六个月内，碧桂园服务及其附属公司与碧桂园服务的关连方碧桂园集团，预计不会发生对价超过2亿元（无论个别或合并）的重大资产出售或收购交易，但已由董事会或公司股东会批准的持续关连交易仍会如常进行。碧桂园服务承诺，自本公告日期起六个月内，碧桂园服务将不会在公开市场进行配售新股。（来源：新京报）

天洋基业房山部分房产:

因无人出价流拍，起拍价约6亿

12月12日，北京市房山区房山新城良乡组团14-03-13地块S01#楼、S02#楼以及2#地下车库等房地产因无人出价而流拍，起拍价约6.01亿元，评估价约8.58亿元。

资料显示，上述标的所有人为北京天洋基业投资有限公司，标的物总建筑面积约6.2万平方米，建设面积使用权面积约1.52万平方米。值得注意的是，根据评估报告，该项目有实测超规划建筑面积约1058.33平方米未缴纳土地出让金，买受方可能需要补缴相应土地出让金。（来源：新京报）

2

行业资讯

央行：

稳妥实施好房地产金融审慎管理制度

12月13日，人民银行党委召开扩大会议，传达学习中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实工作。

会议强调，明年要着重抓好以下工作任务：一是稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。二是持续改进金融服务实体经济质效。三是坚持防范化解金融风险。四是深化金融供给侧结构性改革。（来源：中国经济网）

银保监会：

持续完善稳地价、稳房价、稳预期房地产长效机制

12月14日，银保监会党委传达学习中央经济工作会议精神，会议要求，完善金融风险处置机制，强化金融监管责任，推动落实地方党委政府责任，压实机构责任和股东责任。强化股东资质审查，严格规范大股东行为，加大对违法违规股东惩戒和公开披露力度。坚持“一企一策”“一地一策”处置高风险地方中小金融机构，将风险处置与深化改革、推动高质量发展结合起来。（来源：中国网地产）

北京二环"限住"，四环"限商"，

五环外发展“高精尖”

12月2日，北京市公布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2021版）》的征求意见稿，将五环里地区列为“限制扩张地区”，未来“大型商业中心”“大型商务中心”及“大型医疗中心”从五环里向五环外地区转移，这将推动五环外地区的资产实现升值。（来源：投资与地产）

3

融资简讯

祥生活服务:

暂缓赴港上市

祥生活服务11月22日通过港交所聆讯后暂缓发行流程。祥生活服务11月22日通过港交所聆讯后暂缓发行流程。对此，祥生活服务回应称：“基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。此次暂缓上市不会对公司的正常经营构成重大影响。”（来源：新京报）

当代置业：

信用评级遭撤销

近日，国际评级机构穆迪宣布，因信息不足，撤销当代置业的“Ca”企业家族评级和“C”高级无抵押票据评级，评级撤销前展望为“负面”。

当代置业是已出现实质性债务违约的房地产企业，其未按期偿付的票据是票息率12.85%、规模为2.5亿美元的优先票据，于2021年10月25日到期。（来源：中新经纬）

华夏幸福:

债务重组计划获债委会表决通过

12月8日，华夏幸福发布公告称，金融机构债委会组织对《债务重组计划》进行投票表决，最终获得持有债权本金1030亿元债权人投票同意，占债委会全体成员债权敞口本金比例80.75%。

《债务重组计划》获得通过，意味着华夏幸福债务重组工作取得关键进展，根据《债务重组计划》安排，下一步华夏幸福将在省市政府及工作专班指导下，与债权人洽谈及签署《债务重组协议》，同步加快资产处置回款工作。（来源：经济观察网）

又一家“千亿民营房企”将退市，深陷百亿债务危机

近日，继中南建设后，又一家知名房企将退市。

01

退市

5月15日，世茂股份（600823.SH）公告称，公司收到上交所下发的《关于拟终止上海世茂股份有限公司股票上市的事先告知书》。

收到退市告知书公告

公告显示，世茂股份股票因连续20个交易日收盘价低于人民币1元，已触及交易类退市指标。

自5月16日起，世茂股份股票停牌，上交所将在5个交易日内发出拟终止其股票上市的事先告知书。

根据规定，上交所将在公司提出听证、陈述和申辩的期限届满后15个交易日内召开上市委员会，审议并决定是否终止公司股票上市。若决定终止上市，公司股票将在公告决定之日后5个交易日内摘牌，且不进入退市整理期交易。

截至5月15日，世茂股份股票收盘价为0.43元/股。

值得注意的是，引发世茂股份股价大跌的导火索是4月5日世茂集团被中国建设银行（亚洲）股份有限公司提出清盘呈请，涉及财务义务金额约为15.795亿港元。

因2022年度内部控制审计报告被出具否定意见而被实施其他风险警示，2023年5月世茂股份股票简称变为“ST世茂”。

近年来，世茂股份销售情况大幅度下滑，融资渠道收窄、受限，公司面临流动性紧张的问题。

2022年7月，世茂集团（00813.HK）一笔10亿美元债正式宣告违约，随后开启了境外债务全面重组的进程。

2023年5月，世茂股份“20沪世茂MTN001”、“21沪世茂MTN001”以及“21沪世茂MTN002”未按期足额支付利息，境内债首次公开违约。

截至目前，世茂股份及子公司公开市场债务累计43.85亿元本息未能按期支付，共有120.55亿元的各类债务未能按期支付。

02

深陷百亿债务危机

据官网介绍，世茂股份是世茂集团下属的集综合商业地产开发与销售、商业经营与管理、多元投资于一体的综合地产上市公司。

2000年，许荣茂入主上海老牌上市公司万象集团，将其更名为世茂股份。

“世茂系”坐拥世茂集团、世茂股份以及世茂服务(00873.HK)三家上市平台。

世茂股份官网

从股权结构看，世茂股份的控股股东为峰盈国际有限公司，持股比例43.73%，间接股东为港股上市公司世茂集团，公司实际控制人为许荣茂。

股权结构图

2022年，世茂股份累计实现销售签约额92亿元，同比下降68%；2023年销售签约金额70.6亿元，同比下降23%。

今年前4月，世茂股份实现销售签约金额约34.5亿元，同比增长1%，期内公司也没有新增房地产储备项目。

在业绩方面，2023年世茂股份净亏损89.96亿元，2024年一季度净亏损6447.15万元。

母净利润

值得注意的是，年审会计师对世茂股份2022年度财务报告出具了保留意见，并对公司内部控制审计报告出具了否定意见。

世茂股份2023年年报也被会计师事务所出具了无法表示意见的审计报告，主要原因是与持续经营相关存在重大不确定性，以及与房地产相关的资产减值准备或公允价值计量存在重大不确定性。

截至2024年一季末，世茂股份总资产有1088.2亿元，总负债913.68亿元，净资产174.52亿元，资产负债率达83.96%。

《小债看市》分析债务结构发现，世茂股份主要以流动负债为主，占总债务的66%。

截至相同报告期，世茂股份流动负债有600.94亿元，主要为一年内到期的非流动负债，其短期债务合计有195.46亿元。

相较于短债压力，世茂股份流动性非常紧张，公司货币资金仅剩22.73亿元，现金短债比低至0.12，公司短期偿债压力巨大。

此外，世茂股份还有非流动负债312.74亿元，主要为预计非流动负债，其长期有息负债有72.05亿元。

整体来看，世茂股份刚性债务有267.51亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务率为29%。

从融资渠道看，世茂股份作为上市公司，渠道呈多元化，除了股权融资，其还通过租赁、应收账款、债券、股权质押以及信托等方式融资。

不过，随着行业经营和融资环境恶化，世茂股份及关联方流动性压力凸显，公司再融资受到较大的负面影响。

2022年、2023年以及2024年第一季度，世茂股份筹资性现金流净额分别为-58.69亿、-10.22亿和-2.84亿元，可见其融资渠道收窄、受限。

筹资性现金流净额

在资产质量方面，世茂股份产品结构主要为商业及综合体项目，在行业下行背景下，部分项目面临一定去化及减值风险。

另外，世茂股份合作开发规模较大，合作方中世茂集团体系比重较大，流动性风险传导下，公司可能面临较大的开发进度风险。

03

“豪宅教父”

早年间，许荣茂到香港阴差阳错中成为证券经纪人，并在金融市场完成资本积累。

1989年，手握巨资的许荣茂，敏锐地察觉到房地产行业即将爆发，回到老家石狮创立了世茂房地产。

1995年，许荣茂在房地产市场极其低落时期悄然杀入北京市场。

进入北京地产市场后，许荣茂在5年内投资超过40亿元，连开亚运花园、华澳中心、紫竹花园、御景园等高档外销公寓项目，一人占据当时北京1/3以上的高档住宅市场。

2000年，许荣茂又如法炮制般杀入上海，再次大获成功。

世茂集团创始人许荣茂

随着住宅日益成熟，世茂在尝试多元化布局。

2004年，许荣茂带着世茂挺进酒店领域，与希尔顿、万豪等国际型的酒店建立了良好的合作关系。

同年，世茂广场投入运营，标志着世茂集团正式从住宅地产向商业地产转型。

2006年，世茂集团在香港联交所上市，彼时“世茂系”旗下已拥有三家上市公司。

随着商业版图的不断扩大，许荣茂以1200亿元身家位列《胡润全球百强企业家》第64名，但其为人十分低调。

2019年，许荣茂儿子许世坛正式出任总裁一职，接管全集团业务，同时也开始了“大刀阔斧”地收并购。

此后，世茂先后斥资近200亿，收购粤泰、泰禾、明发等同行手头项目，导致其财务杠杆不断上升。

2021年下半年开始，房地产行业下行压力加大，需求端大幅萎缩，当年末世茂集团评级被下调，遭遇股债双杀，拉开了债务危机的序幕。

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【投资理财】聚宝汇 招商银行 四川移动和掌柜 华领 国通信托 华信信托 海银财富 鼎益丰

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【城投平台】贵州非标 都江堰 陕西城投 平顶山城投 遵义道桥 大连瓦房店 海国鑫泰 营口沿海开发 大连普湾 春华水务 凯里城投 广投集团 独山 播州城投 汝州温投 吉林铁投 遵义建投 遵义经开投 水城经开 水城高科 水城水务 金昌建投 星海湾投资 盛京能源 河套水务 鑫源投资 悦达集团 康旅控股 温州科泰建投 海淀国资 播州国投 云投集团 遵义和平 广西金投 驻马店城投 潍坊水务 隆博投资 凤城园投 韩城城投 兰州建投 兰州城投 遵红城投 华荣实业 云南水务 红花岗城投 文山城投 六盘水开投 黔城产业 金财金鑫 宝鸡投资 柳州东城 襄城灵武 安顺投资 银川通联 晋中国资 淄博城资 长发集团 开乾投资 清江浦投资控股 高密城投 柳州轨交 柳州龙建 昆明土投 临沂投资 潍坊滨海旅游 昆明轨交 丰源投资 山东高创 华通集团 重庆高速集团 苏控集团 柳州城投 胶发集团 任兴集团 昆明产投 潍坊城投 昆明滇投 潍坊滨投 甘肃公投集团 昆明城投 大连旅泰 临沂城发 西宁城投 聊城安泰城投 临潼城投 昆明交产 西苑国投 曲文控 青岛世园 贵阳经开城投

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岭南股份6.6亿可转债将违约，债务逾期流动性压力大

岭南股份债务负担重，短期偿债压力大，部分银行借款逾期，公司流动性压力进一步加大。

01

违约风险

5月22日，岭南股份（002717.SZ）股价直线跳水触及跌停，“岭南转债”跌超7%。

此前，岭南股份公告称，因经营活动未达预期，整体现金流偏紧，公司及子公司已在银行、商业保理公司等金融机构出现债务逾期。

如若岭南股份不能从预期的还款来源获得足够的资金，预计可转换公司债券2024年到期赎回事项可能存在违约风险。

岭南股份公告

《小债看市》统计，目前岭南股份仅存续“岭南转债”这一只债券，将于2024年8月14日到期，余额6.56亿元，未转股比例99.44%。

“岭南转债”详情

近年来，岭南股份股东新增轮候冻结，公司诉讼、仲裁事项的涉案金额持续增加。

另外，岭南股份债务负担重，短期偿债压力大，部分银行借款逾期，公司流动性压力进一步加大。

截至2024年4月29日，岭南股份及子公司在银行、商业保理公司等金融机构的逾期债务合计2.2亿元，超过公司2023年经审计净资产的10%。

2023年以来，岭南股份的信用等级密集被下调，公司信用资质持续恶化，面临再融资压力很大。

主体评级

目前，岭南股份主体长期信用等级为BBB-，“岭南转债”信用等级为BBB-，评级展望为负面。

02

债务压力大

据官网介绍，岭南股份创立于1998年，2014年在深交所中小板上市，2022年中山火炬高技术产业开发区管委会成为实际控制人。

岭南股份围绕“生态+文旅”的战略发展方向，业务聚焦规划设计、市政与园林、水利水务水环境、文化科技与旅游、光伏投资建设、林业碳汇、土地整治等。

岭南股份官网

2022年9月，岭南股份原控股股东、实际控制人尹洪卫以及尹志扬、秦国权与华盈产业投资签署了《附条件生效的股份转让协议》。

转让后，华盈产业投资成为岭南股份控股股东，中山火炬高技术产业开发区管理委员会通过华盈产业投资实施对公司的控制， 为公司实际控制人。

股权结构图

近年来，受到宏观经济下行、地方财政支付趋缓及央企、大型地方国企介入等多因素影响，岭南股份工程施工及结算进度缓慢，公司营收持续下滑。

在计提大额资产减值损失和信用减值损失后，岭南股份业绩亏损，2022年巨亏15.09亿，2023年再亏10.96亿元。

2024年第一季度，岭南股份实现营收约3.05亿元，同比减少39.09%；归属于上市公司股东的净利润亏损约9016万元。

可以看出，岭南股份延续了业绩持续下滑、业务持续亏损态势，对债务和利息的保障能力持续恶化。

归母净利润

值得注意的是，岭南股份的2023年年报被会计师事务所出具无保留加说明段意见。

同时，岭南股份经营活动现金流趋紧，2021-2023年公司经营活动现金流净分别为-2.47亿、-3.7亿以及-2.79亿元。

经营活动现金流

截至2024年一季末，岭南股份总资产为151.08亿元，总负债128.98亿元，净资产22.09亿元，资产负债率85.38%。

《小债看市》分析债务结构发现，岭南股份主要以流动负债为主，占总负债的94%，债务结构待优化。

同报告期内，岭南股份流动负债有121.79亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务有39.02亿元。

然而，相较于短债压力，岭南股份流动性十分紧张，其账上货币资金有2.47亿元，不足以覆盖短债，现金短债比为0.06，存在较大短期偿债风险。

在备用资金方面，截至2023年一季末岭南股份银行授信总额为114.37亿元，未使用授信额度有19.13亿元，可见其财务弹性一般。

银行授信情况

除此之外，岭南股份还有7.2亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计6.01亿元。

整体来看，岭南股份刚性债务有45.03亿元，主要以短期有息负债为主，带息债务比为35%。

从债务到期情况看，2024年岭南股份到期债务为20.43亿元，集中兑付压力较大。

作为上市公司，岭南股份融资渠道较为多元，除了发债和借款，还通过租赁、应收账款、定增以及股权质押等方式融资。

不过，2021-2023年岭南股份筹资性现金流净额均为净流出状态，分别为-4.34亿、-2.24亿、-1.3亿元，公司存在一定再融资压力。

筹资性现金流

在资产质量方面，岭南股份应收账款规模较大，部分项目结算进度慢、回款滞后。

截至2024年3月底，岭南股份应收账款23.45亿元，已完工未结算资产和应收账款对资金形成较大占用。

另外，随着岭南股份PPP模式项目增多，回报周期拉长，提高了资金占用规模，将对其负债水平和偿债能力造成一定影响。

值得注意的是，岭南股份对外担保规模大增，面临一定或有负债风险。

截至2023年6月底，岭南股份对外担保余额为38.36亿元，担保比率114.88%，主要是为PPP项目公司提供融资担保。

岭南股份在执行PPP项目总投资概算151.3亿元，项目建设资金主要来源于银行借款，其中公司对大部分PPP项目持股比例在50%以上，但未纳入公司合并财务报表范围。

总得来看，近年来岭南股份业绩持续亏损，盈利能力大幅下滑，经营获现能力恶化；债务负担较重，资金链紧张；对外担保余额较大，存在一定代偿风险。

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环保巨头

1998年，32岁的尹洪卫从体制内下海，创办岭南园林绿化有限公司。

熬过3年后，2001到2002年东莞迎来城市建设的浪潮，尹洪卫顺势抓住机会，公司发展打开局面。

这一时期，岭南股份参与了松山湖开发、迎宾路、长安广场、大岭山广场和大朗湿地公园等多个工程建设。

从东莞起步，走出广东，走向全国，岭南股份在20多个省布局项目，业绩也从数百万到亿元的增长。

2010年，尹洪卫实行公司股改谋划上市，最终在2014年2月岭南股份登陆深圳证券交易所中小板。

岭南股份上市

上市后，尹洪卫带领岭南股份进行二次创业，推出“生态环境与文化旅游运营商”战略，业务扩展至水务水环境、文化旅游等。

2015年，岭南股份收购上海恒润，正式涉足文化旅游产业；

2016年，收购德马吉，完善了文化旅游产业链布局；

2017年，先后以4.5亿元和2.47亿元价格完成对新港水务75%股权以及微传播23.3%股权的收购事项。

一系列外延式并购后，岭南股份业绩大放异彩，但同时也积累了巨额商誉和负债。

2017年，岭南股份的商誉达到10.96亿元，其中收购上海恒润产生商誉4.49亿元，收购德马吉产生3.31亿元商誉，收购水务集团产生3.01亿元商誉。

近年来，国家对环保重视力度空前，环保政策频繁出台，结合PPP模式大力推行，特别是在水环境治理领域，大量项目开始以PPP模式开展。

但是，2017年下半年开始，在国家去杠杆、银根收缩背景下，PPP模式开始收缩、项目清理退库，随后不少环保上市公司项目融资出现问题，企业现金流周转不灵，从而引发了债务风险。

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