坐标滨江，全系产品139㎡，这家央企为何如此任性？

2019-01-26 17:11 | 浙江新闻客户端 | 记者 张崴淙

钱塘自古繁华，而今放眼杭城，经济发展最为耀眼的区域毫无疑问是滨江。多年来，本就供需相对紧张的滨江区住宅产品一直为人们趋之若鹜，特别是大户型新建住宅产品，在该区域范围内更是一房难求。

2019年，央企中海地产在滨江区核心产业板块打造383席139㎡高层住宅“中海云宸”，将在一定程度上解市场的燃眉之急。

一、拥江发展时代下，杭州的“江南style”

璀璨夺目的滨江区夜景

中海云宸项目位于滨江核心产业区块核心位置，阿里巴巴滨江园区、网易（杭州）、华为杭州研究所、中南集团工业园等著名企业总部或分支机构距项目约700米-1公里左右，海康威视和吉利汽车距中海云宸行车距离约为4公里。据售楼处工作人员介绍说：“目前，像上述企业的中高层管理负责人咨询这个项目的非常多。”

目前，中海云宸周边规划有“换乘之王”地铁五号线，聚才路站（原江虹路西站）步行距项目约500米远，由此无需换乘可轻松抵达火车南站、钱江新城、市中心、新天地、未来科技城等杭城核心城区板块。也可从临近的地铁长河路站乘六号线快速到达杭州东站，稍远的二号线可至钱江世纪城，换乘七号线可通往萧山国际机场。

“三横两纵”的都市通勤圈：江南大道、滨康路、彩虹快速路；时代大道、风情大道构筑起项目周边快速路网，可驶入钱塘江大桥、之江大桥等5座跨江铁路立交线路，快速抵达杭城及周边各个区域。

目前，上述路段行车舒适度尚佳，且道路及道路周边整体界面相对卓越。但远期随着拥江发展进程进一步深入，跨江往来进一步密切，其拥堵指数存在升高的可能。

众所周知，滨江核心产业板块从业人员不乏高知高薪群体，他们对子女的教育格外看重。长河小学、长河中学、长河高级中学、博文小学、杭州市钱江外国语实验学校、贝赛斯国际学校部分于项目周边，可为广大住户子女提供一站式教育及国际化教育。

与此同时，周边医疗卫生服务资源相对齐全，浙二滨江分院、浙江大学医学院附属儿童医院、滨江区妇幼保健院、邵逸夫医院，兼顾三甲医院及妇幼、儿科等专科医院。项目及周边住户就医十分便利。

作为滨江板块的核心地带，中海云宸项目周边商圈配套也在日臻成熟，龙湖天街、宝龙城、星光大道等大型商业配套分布周边，人们还对规划建设中的滨江银泰也有着相当高的期望值。

项目区位示意图

二、央企中海，将打造出怎样的精英科技住宅？

本次中海打造的云宸项目为四幢26-30层高层住宅，占地面积约为22935㎡，建筑面积约91751.72㎡。项目容积率为2.8、绿化率30%、建筑密度20%，规划总户数为383套，另有两幢8层自持人才公寓。

中海云宸项目将主打科技牌，小区建设将融合智慧互联、科技绿色、未来建筑、云端花园以及健康生活等元素，诸如窗帘、温控、新风系统等配置，均可实现智能化操作。据项目销售人员介绍：“我们的目标客群有相当一部分拥有科技企业或行业背景，植入科技理念不仅仅是一个噱头，更希望能够切实服务于人们的日常生活。”

建筑外立面采用高级金属灰的normcore搭配风格，呈现出简洁玻璃面板立面与帆船屋顶的造型。整个楼体独特的构图形式打破了常规的中轴线格局，一派未来建筑的画风。小区内设有全龄段多功能公共生活配套，架空层打造计划可满足运动、亲子、会客等需要。

该项目后期物业也将由中海物业全权负责。当前，中海物业已为全国60多座城市（含香港），200余个项目提供了物业服务，特别是在安全管理、清洁管理、绿化管养等管理细分层面创造了诸多个第一。

中海云宸外立面设计科技质感浓厚

目前全系产品383户仅配备一个户型，即139㎡四房两厅两卫。该户型在同等面积段中做出了杭州市场上难得的四开间朝南格局，且南北通透，内部动静分离。

记者通过实地探访样板间，发觉在充分满足功能性的同时，其套内舒适感较好，不存在所谓“鸡肋空间”。另外，这套户型的阳台设计宽敞，室内面宽空间则能够充分保证采光效果。

电梯入户设计赋予产品呈现了一定的尊贵感，但记者发现，这也吃掉了部分厨房和餐厅的使用面积。如此取舍见仁见智。

室内装修为十分清爽的现代简约风格，色调与线条处理十分明快流畅，部分家用设施还可实现智能对讲化操作，呈现出浓郁的科技质感。

更值得一提的是，全系产品配备地暖，可充分保证冬季采暖需要。近年来，越来越多的高端产品买家开始关注这一配置。

139㎡四房两厅两卫户型示意图

三、高楼面价+高自持，备案价将成最大悬念

这几乎是杭州市场上迄今为止仅有的单户型楼盘，至于市场反响如何，恐怕仍需检验。

鉴于该项目拿地价为34464元/㎡，且含13%自持，因此，外界普遍预计该项目备案价格将在50000元/㎡以上。但据项目销售人员透露，开发商的主观意愿是达到55000元/㎡，如果这样，中海云宸无疑将秒杀一众周边普遍集中在36000-42000元/㎡之间的二手房价格。

如此算来，中海云宸唯一的139㎡四房两厅两卫产品总价很可能在700-800万左右，而这一价格还未计入车位。高昂的拿地价格以及该地块自身的价值属性共同挤掉了刚需客户，甚至相当一部分刚改客户。加之项目规划户数仅有383户，无论从回收成本还是后续物业成本控制的角度上看，相对较高的总价将很可能成为大概率事件。

另一方面，由于区块内产业配置的独特性，周边的二手房租赁价格也已相对较高，以中等装修的89-100方小三房户型为例，其租金已达到8000元/每月。这样的房屋租赁价格将极有

可能让中海云宸在市场上的表现更为如鱼得水。

而像阿里巴巴、网易、华为、海康威视、吉利汽车等周边著名企业员工的购买力则有待进一步得到释放。

“国际滨”的下一个主角，要发力了！

文/住浙网 黄珣

从跨江发展到拥江发展，滨江区也迎来了最后一块处女地的开垦——浦沿。

实际上，从前几年开始，无论是产业、地铁、配套还是界面，浦沿正在描摹“国际滨”下一个十年的腾飞路线——

引进产业

沿着闻涛路4.4公里的江岸线，规划5.6平方公里的智慧新天地，引进了超11家上市企业，前期规划和落地的项目就有近30个。

而且，智慧新天地还是写进十四规划中，滨江区“一核两心”空间规划中的“次中心”。

智慧新天地产业分布

地铁先行

地铁四期已批，浦沿拥有4+6双地铁配置，一横一纵横向沟通滨江核心、奥体、东站、钱新和钱二等板块。

未来4号线往北连接6号线，往南连接18号线，地铁出行非常方便，可见浦沿发展之决心。

配套同步

作为一个整拆整建的区域，不仅调整了内部的空间规划，打通内部道路“血管”，以火炬大道、闻涛路、新浦路等为主干道，未来冠山路将有一条过江隧道直通之江。

沿江还增加了“最美樱花跑道”，甚至把白马湖教育集团和杭二中旗下的硅谷小学、硅谷中学也引进了，出手即不凡。

滨江最美跑道

高规格人居

不出意外，浦沿也会成为杭州又一个品质住宅区。

不仅有滨江、绿城、伟星的楼盘，近期新推出的两宗住宅用地，在地块出让条件中还都规定了要做公建化铝板外立面，也体现了滨江区要更好打造浦沿的决心。

种种迹象表明，从原先的“遗忘角落”到如今的“全区希望”，天时、地利、人和都已齐聚的浦沿，价值腾飞正当时。

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很多小伙伴也许会问，这些年，杭州发展了很多区域，浦沿凭什么能脱颖而出呢？

我觉得，最主要的一点在于，它有滨江区这一强大“靠山”。

众所周知，杭州的滨江区是擅长造“传奇”的。

72平方公里，分布68家上市企业，几乎每平方公里就有一家上市公司。

华为、海康威视、阿里巴巴、网易、吉利等头部企业，都在这里扎根。

海康威视实景图

这片热土，人均GDP全省第一，每年吸引超3万人才奔赴于此。

对于杭州的很多新板块而言，规划并不稀缺，但产业和人才的导入却是难以解决的根本。

但在滨江，这些一直都是强项。

所以，在浦沿，沿着江岸线4.4公里，滨江区打造了第三个千亿增长极——规划面积5.6平方公里的智慧新天地。

未来这里将重点发展医疗健康产业，聚焦互联网医疗、医疗大数据和医疗人工智能，计划引入吉利寰球、光云科技、银江股份等上市企业超过11家，片区内落地与规划的项目近30个。

产业和总部经济，向来是滨江区的优势，包括泰格医药、丁香园、吉利等众多滨江的企业总部和重点产业项目都将陆续迁至智慧新天地片区。

丁香园总部大楼效果图

另一方面，“国际滨”的下一站也必须是浦沿。

因为浦沿是滨江区目前唯一拥有可供整片开发土地的区域，有地就有未来。而且，还拥有江岸线的土地，价值更是不言而喻。

更让人惊讶的是，于滨江而言，浦沿不仅是“国际滨”的压轴，也是起点。

1996年滨江高新区成立时，过江的桥梁只有一座钱塘江大桥，浦沿自然成为桥头堡。滨江区早年的商品房开发，基本也都在浦沿。

后来随着三桥、四桥、庆春隧道、望江隧道等的开通，滨江的开发才逐渐东移到西兴与长河。

如今，滨江再次回到浦沿。浦沿，既是滨江的源起，又是滨江的价值回归。

也许再过几年，这里的江岸天际线将和西兴、长河一样，高楼林立。

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上了快车道的浦沿，发展潜力可想而知。

坐拥滨江区，享受主城的地理优势和教育优势，确实肉眼可见的“限价洼地”。

对于想要买房的人来说，往往这就是最值得入手的窗口期。

目前，浦沿板块新房限价4万+，但板块内的二手房，例如万科璞悦湾，挂牌价普遍在5.5-6之间，也就是说，买入即可享受1万+以上的倒挂红利。

据住浙网统计，目前全杭州倒挂红利超1万的楼盘，总共就只有18个，浦沿的楼盘就在这支队伍中。

滨江浦沿实景图

如果把目光再放远一点，在寸土寸金的滨江区，想买到房子都难。

例如，前一段时间，滨江西兴板块的某盘首开推出148套房源，结果吸引了1215户家庭入围摇号，有房家庭入围的最低社保要求是134个，整体中签率只有12.18%。

究其根源，一是因为，以产业立城的滨江区，住宅用地占比极小，在售的新房更是屈指可数；

二是因为滨江核心区的二手房挂牌价已经到10万+了，巨大的倒挂红利还存在。

所以，随着“国际滨”背后的产业发展的强大势能，以及高素质人群的高端居住需求的不断积淀，和核心区无缝衔接的浦沿板块，价值跳升几乎毫无悬念。

春江水暖鸭先知，一些熟悉杭州市场的房企，早就嗅到了这种“时代机遇”。

所以，今年以来，浦沿的土拍市场热度，一浪高过一浪，从未停歇。

今年2月，浦沿板块BJ0601-R21-05地块出让，引来21家房企争夺，最终被伟星收入囊中，一石激起千层浪……

随后，台州方远、碧桂园又分别以33进1、28进1的超低概率，摇中了另外两宗地。

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不得不提的是，伟星这家房企，似乎每次都能杭州这座城市的发展保持“同频”。

2021年，伟星首入杭州，拿下了华丰综合体的纯宅地，从此打开了杭州的大门，并且站稳了脚跟。

要知道，地产江湖上的杭州，是全国对产品最挑剔的城市之一，所以想要站稳脚跟需要有多么强大的产品能力。

而伟星这家房企的最大特点之一就是——能造出吻合市场的精品！

香槟色线条的立面勾勒、弧线感的转角设计、恒温泳池、下沉式庭院……在“双限”之下，苦于没有好产品的杭州购房者，终于见到了最为用心的好产品。

所以，星瓒颂锦府在杭州楼市一炮而红，5个月清盘，最低中签率只有10%左右。

如今，伟星又在浦沿开启了第二个产品——咏滨名邸，一款洋房产品。

项目整体容积率只有1.7，共规划14幢7-10层洋房，精装限价4.18万/㎡。

伟星·咏滨名邸效果图

对于滨江而言，洋房的断供起码超过了十年。但是对于滨江区的一大波高新技术人才而言，缺乏的重来都不是购买力，而是真正的好产品。

从目前的对外释放的项目规划效果图来看，伟星这次依旧把产品“卷”出了新高度。

作为一个均价才四万出头的产品，竟然主动做了“三面铝板”，外加大面积的灰蓝玻璃，远远望去非常有标识度。

伟星·咏滨名邸效果图

更夸张的是，在园区配置上，咏滨名邸还配了恒温泳池。

我问过伟星的营销负责人，在“减配”成风的当下，为什么要做“另类者”。

她说，因为现在的浦沿，需要好产品助攻，伟星想要和城市同频发展！

所以，我一直认为，伟星是一家有“战略格局”的房企。

因为有战略格局，所以从2021年底首次入杭，短短两年时间伟星从此前的申花、浦沿，更是进一步拓展到了义桥。

申花项目--伟星·星瓒颂锦府鸟瞰图

因为义桥也是断供已久的板块，但是在地铁规划和城市路网成型的格局之下，将会是滨江外溢最为便捷的区域。

所以，在伟星的战略格局中——

咏滨名邸是为滨江区的改善人群设计的，起步户型面积是约115㎡，最大约174方，都是四房以上的改善格局。而义桥项目，应该就是留给滨江的小年轻了。

或许将来，每一个“滨江人”都会期待有一套伟星造的房子！

访企业走街道，“新班长”的滨江时间

9月4日，王敏履新滨江区委书记。

上任后三个工作日里

王敏书记每天的行程满满当当

他去了哪些地方？

提出了哪些要求？

对滨江的未来，他有着怎样的期许？

滨滨为大家梳理了

滨江“新班长”的走访调研动态

吉利集团

9月5日，王敏走访浙江吉利控股集团有限公司。参观了展厅，听取吉利集团发展历程、近期经营策略等情况的介绍。随后，王敏与吉利集团董事长李书福亲切座谈。

王敏表示，吉利是中国民族品牌的骄傲、中国汽车工业“走出去”的典范，多年来扎根滨江、深耕沃土，滨江为吉利集团取得的成绩而骄傲、自豪。他强调，要以“没有最好，只有更好”的姿态为企业做好服务，写好政企合作这篇“大文章”；要充分发挥高新区（滨江）产业、人才、研发等方面的优势，深入发掘高新区（滨江）和吉利集团发展的契合点，共同推动产城融合进程。李书福表示，吉利集团总部自迁入滨江以来，得到滨江各界的广泛关心、支持，他深表感谢，相信吉利集团一定能够在滨江取得更好发展。

智慧e谷

9月5日，王敏走访调研智慧e谷。智慧e谷集中展现了我区在创新驱动、人才集聚、产业发展等方面取得的成果。王敏认真听取了产业发展和产业分布、产业平台建设等情况汇报，了解滨江企业在智慧城市建设过程中的解决方案。

奥体中心

9月6日，王敏来到杭州奥体中心主体育场和奥体网球中心决赛馆，也就是大小“莲花”，听取了奥体指挥部负责人关于奥体中心总体建设情况的汇报，并了解了下一步运营情况。

检查阿里巴巴20周年庆筹备工作

9月6日，王敏检查阿里巴巴20周年庆活动筹备工作进展情况，在阿里巴巴相关负责人的陪同下走进现场指挥部，听取了关于阿里智能指挥系统的情况介绍，随后召开专题工作会议。

王敏说，此次阿里巴巴20周年庆活动在滨江举办，是回归，更是起航；有压力，更是机遇；是庆典，更是宣传。阿里巴巴从高新区起航，与滨江渊源深厚、联系紧密，希望本次活动能够成为双方进一步密切合作的“新起点”，架起政企协作共同发展的“新桥梁”。

王敏强调，阿里巴巴20周年庆活动是一场规模大、人数多、协调要求高的大型活动，党委、政府高度重视。要高度关注“政企联手”。把双方的优势发挥到极致，各相关部门要全程关注活动从筹备到收尾的每一个细节，做到“全生命周期”式的全面跟进，在做好保障的同时充分汲取经验，进一步提高管理水平。要充分体现“数字治理”。探索公安、交警、消防等职能部门在城市数字化治理实施方面实现高水平协同作战，以大型活动为契机，实现城市数字化治理水平的提质提效。对于本次活动而言，不仅仅要追求“万无一失”，要更加“追求卓越”。各相关部门、街道要在秩序维护、食品安全、环境营造等方面下大功夫，让滨江这片创新创业的热土在全球精英面前展现最美风采。

矽力杰

9月6日，王敏一行走访矽力杰半导体技术有限公司，在企业负责人的陪同下参观了展厅，听取了关于矽力杰发展历程、荣誉资质、产业发展、行业解决方案等方面的汇报，并与矽力杰董事长陈伟亲切座谈。

王敏表示，矽力杰是一家优秀的高新企业，在模拟芯片设计等领域居于领先地位，我们将一如既往地支持矽力杰在滨江发展，做好各项企业服务工作。他强调，各级各部门要积极采取相应措施，确保企业发展过程中遇到的难点、“堵点”能够及时反馈，得到妥善解决。陈伟表示，滨江的高新产业布局与人才生态为矽力杰的发展提供了良好平台，愿与滨江进一步合作。

走访调研西兴、长河、浦沿街道

9月9日，王敏走访调研西兴、长河、浦沿街道，并召开座谈会。

在西兴街道，王敏指出，西兴街道是滨江东大门，要以“不忘初心、牢记使命”主题教育为契机，认真开展解放思想大讨论，找短板、补弱项，夯实加快发展的基础，要实现社会治理和社会管理网格化、现代化、数字化、精准化。要紧抓亚运会契机，做好建筑形态、产业业态、环境生态的提升，为全区高质量发展提供更强有力的保证。

随后，王敏来到长河街道。他指出，长河街道既有深厚的文化底蕴，又有丰富的山水资源，一批龙头型创新企业和成长型企业在这里集聚。街道要以打造最强街道和最美街道为目标，高质量做好下一步工作，抓好“不忘初心、牢记使命”主题教育，既要讲好“普通话”，又要讲好“地方话”，根据地域特点做好特色工作。基层治理要精准发力，要有顶层设计，既要有点的突破，又要注重面上管理，推动社会治理能力全面提升。

在浦沿街道，王敏指出，浦沿街道是滨江未来发展新空间，要上新台阶，要有新活力。要进一步解放思想、锚定目标、保持定力，坚决打好征迁扫尾攻坚战、区域环境提升战、正风肃纪持久战“三场硬仗“；要更加关注民生，做好腾房、安置等各项工作；要加强基层组织建设，夯实党建基础，加大对基层干部的关心，培养出一批有威信、肯干事、有情怀的干部，继续推动浦沿高质量上的新发展。

摄影：李靖、张磊、蒋祺阗、蒋浩哲、张立元

审核：区委办