青岛云上观澜，不到3万买市南海景+公园+新房，值得入手么？

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

……

海子的这首诗，相信大家都耳熟能详。但凡骨子里有点浪漫细胞的人，在青岛海边能拥有一套海景房，那是做梦也想过的生活。

就在最近，青岛市南西部老城区出来一个网红盘——云上观澜，打出了“不到3万买市南海景房”的旗号，一时间吸引了全城的目光。趁着周末，小编也凑热闹前来实地探盘，在售楼处+如是书房大厅里，看房买房的人络绎不绝，人气指数爆棚，楼盘自带的小公园更是成了孩童们的乐园，映着明媚的春光，一派安逸祥和的气氛。那么这个盘到底怎样？值不值得入手？小编帮大家一探究竟。

之一：楼盘楖况

【项目概况】

项目地址：青岛市南·团岛·团岛山森林公园北邻

建筑面积：9.36万方

建筑业态：小高层 /高层

面积区间：建面约110-204㎡三居/四居

首开楼栋: 小区共7栋楼，首开三栋， 4#，6#，7#，320户

总车位: 地下车位，970个

总户数:715户

车位配比:1:1.35

层高:3.1米

物业:龙湖

物业费:3.02

开发商：青铁置业+中瑞鼎峰

【周边配套】

1、交通：M1团岛站与项目直线距离仅500米，M2西延线在建。楼下即是胶州湾海底隧道；距离青岛火车站公交车2站距离。

2、教育+医疗+商业：如下图所示。但是生活配套真正比较近便实用的也就是团岛农贸市场。商业距离金茂湾商场、前海利群也都有点偏远。教育方面，距离贵州路小学、八大峡小学不远，但学校都一般，外来务工人员子女较多。智荣中学比较近，但属于私立，据说主体已搬走。

之二：项目优势分析

1、最大优势：三大稀缺性，市南新盘+海景+公园。该项目属于土地资源稀缺的市南区，土拍市场市南几乎没有地块供应，新楼盘更是凤毛麟角，再加上周边地缘客户的加持，使得这个楼盘即便在去年以来跌跌不休的行情下，依然一枝独秀，销售和价格都比较稳。其次，楼盘能看海，270度海景资源，不可多得，矗立窗前，极舒视野让人看了难免会动心。再次，楼盘楼下就是团岛山森林公园，相当于私家小园林，纯天然氧吧，不是人造景观，吃完饭散步溜弯，那可是相当的惬意。因此，以上三大稀缺资源集聚，是该楼盘最大的亮点，一般的楼盘能占有1-2个卖点就不错了。

2、采光+视野美景令人动心。尤其是前排1、2、4、6号4栋楼采光无敌，阳光全天候充足，海景一览无余，并且前面是个公园，有绿植空气清新，未来也不会加盖房子遮挡。这一点，在主城区所有大高层产品中，是比较鲜见的。不必担心楼间距的问题，全天候采光是最令人羡慕的，更何况还有海景+公园的加持呢？

3、产品性价比相对还不错。开发商目前实体楼景样板间已开放，小编跟随置业顾问去实地感受了一下，产品总体定位中高端。先说户型，110平的刚需户型中规中距，算是市场主流户型；142平的改善户型客厅4.3米+3米的半开放式设计布局比较独特，可以灵活组合，打通总开间达到7米多，间隔可变成套四户型，据说是目前网红户型。总体来说，客厅大开间、3.1米的层高、跑道式阳台，目前市场上主流的关注点都具备了。

在细节上，中央空调、新风系统、智能静音门锁、隔音封条、感应照明等，家居智能化，细节展示了人性化。小编踩盘有个习惯，喜欢看电梯和卫浴品牌，特意看了下电梯牌子为奥的斯Regen（上网查了下是美国品牌，置业顾问说是德国品牌），卫浴是Roca西班牙品牌，不能说是一线大牌，但相对还是可以的，不是一些杂牌子，说明开发商用料还算厚道。

4、周边配套相对成熟完善。这个盘座落于老城区，生活配套成熟，交通出门距离海底隧道、火车站、团岛公交车站都不远，买菜生活购物有团岛农贸市场，商业稍远一些可以享受金茂湾商场、前海利群便利。教育方面，除了已有的贵州路、八大峡小学，开发商宣称项目北侧要建一所26中分校，为九年一贯制学校。如果真能落地，那确实是一大亮点，毕竟26中大家都知道是一所名校，不过一时半会儿不要指望。

5、项目安全保障性尚可。新楼盘能否按期交工，会不会烂尾，装修品质能否保质保量是大家最为关心的，也是目前市场行情下首要考虑的安全选项。该楼盘有青铁国企背书，再加中瑞鼎峰外资基金参股，资金安全方面应该不是问题。中瑞鼎峰虽然名不见经传，但在城阳、平度等地操作过楼盘，口碑尚可。物业方面后续由龙湖提供服务，龙湖物业的口碑还是非常好的，而且物业费仅3.02元，后期服务会比较省心。因此，项目总体在安全保障和品质保障方面，相对比较放心。

之三：项目不足之处

云上观澜这个盘的优势可圈可点，然而不足之处，也客观存在：

1、项目坐落偏角落一隅，出行有点蹩脚。项目位于青岛市南西南角落，属于一个死胡同，西、南向均被大海包围，类似于一片“孤岛”。进出小区需要分别沿着海底隧道闸道外两侧单行道通行，出路不是很方便，不属于交通四通八达的区域，这一点是个“硬伤”，局限性影响会非常大。尤其是要步行走出去办事，其实距离还是挺远的，对车的依赖性比较大。

2、项目靠近海边，风大潮湿气候会有影响。项目西面、南面皆看海，风景优美，视野是舒畅了，但同时也不可避免承受冬天风大阴冷，夏天潮湿的气候影响。尤其是西边有海，冬天刮西北风海上没有任何遮挡，风会非常大，这一点，生活在靠西海的人都深有体会。另外，项目西北侧有团岛污水处理厂，冬天刮西北风，难免会有气味污染。虽然据说污水处理厂要全部下沉处理，但改造周期也得好几年时间，存在不确定性因素。

3、项目楼座排列不均匀，不同楼座居住舒适度和价格差距较大。项目第一排1、2、4、6号楼采光无敌，1号楼是人才公寓，4、6号楼目前已售磬，仅2号楼还有房源，但中间楼层价格已高达3.6万元以上。一套140平左右的房子，总价已高达530万。对外打广告价格低于3万的主要是最后一排7号楼房源，但7号楼排在6号楼之后，楼间距非常近不足40米，挡光比较严重，也就把西头能看海视野好一些，但139平户型一般，进门拐角+过道非常别扭。中间户型111平的中高楼层价格也在3.2万元左右。3万以下的也都是矮楼层，基本看不到阳光和海景。总体来说，开发商把控得非常好，但凡能看上眼的价格都非常贵，楼座楼层有缺陷的才便宜，一分价钱一分货，想占便宜没门——

4、项目楼盘房子未来转手预计比较困难。该项目目前吸引的客户主要都是周边地缘客户，这些客户长期居住在此，因存有地域情怀不愿离开此区域，所以以旧换新，最看重的是在此买新房改善。当一旦这部分群体购买需求被释放，后续购买力就会大大削弱，尤其是到了下一代人眼中，地域因素会越来越淡化。尤其是随着时间推移，该房子一旦成为二手房，客户群会比较少，吸引力就会大大降低。再加上项目地角比较孤立，配套较远，出行不便，一般群体会很难看得上此区域，在二手房市场出手难度相对会比较大。

综合评价

云上观澜这个盘，作为对青岛市南区域怀有地域情怀的人来说，新房+海景+公园三大稀缺性不言而喻，是一个不可多得的精品改善项目，再加上地处老城区，配套相对成熟，本身选择的余地也不大，是为数不多的考虑选项。

但是，该楼盘不同楼座、不同楼层居住舒适度，由于采光、海景、视野等不同，体验感截然不同，价格差异也较大，好的楼座楼层其实并不便宜，并不是开发商对外宣称的那样实惠。概括起来，就是开发商非常精明，对楼座楼层把握得非常精准，想占便宜和捡漏很难，因此性价比并不高。

在小编看来，如果是纯刚需，比较偏重地域情怀，又不注重楼座楼层的话，就纯粹为了居住，买个3万以内的市南+海景+公园新房，享受着高档小区的公共资源，总体性价比也算很高了。3万剔除3000的装修，二万六七买个这样的的海景+实景公园房，这个价格你还要啥自行车？知足吧！但是如果在乎落座楼层，选个超过3万以上的，就不是物有所值了，意义不大。

另外，作为高端改善群体，花个500多万买个前排采光好、视野好的改善房，在单价已达三万六七的情况下，也有点不值了。因为真正有钱人，同等价格与其选此地角，那还不如选张村河呢？那毕竟是崂山区域，地脚和产品、发展潜力等要比这边强多了。

总之，评判这个盘，还是关键要看价格。3万以内在此区域买个好楼座好楼层新房还是有性价比的，但是超过3.5万元，那其实并不算捡漏和幸运，只能说正常市场价了。最后，小编同样用一首诗歌结尾：

你站在桥上看风景，

看风景的人在楼上看你。

明月装饰了你的窗子，

你装饰了别人的梦……

【备注】：本文为独立观点，仅供参考，不构买房最终建议。

拎着500万以内的预算跑遍广州，还是这个最让我心动

从2020年第四季度开始，广州楼市热度就一直居高不下，今年小阳春更是持续引爆！

根据数据显示，今年春节期间广州新房网签约140套，环比增长460%。

2月广州新房成交量高达8585套，这个数据是2019年2月的2.3倍，是2018年2月的2.66倍。

随着深圳、上海调控出台，不少买家担心广州政策有变，纷纷加快入市的步伐，加上今年全球仍有较强的宽松货币预期，优质资产仍是非常好的避险渠道，楼市关注度非常高。

就广州而言，在集中的政策利好以及声势浩大的宽松限购之下，吸引了大批置业目光。

这其中，生活氛围更浓且发展潜力兼备的西部楼市，价值洼地逐渐显现，西部性价比越发突出。

拎着500万的预算，到底是买黄埔，还是买生活配套完善且处于价值洼地的西部？

一、

为了给大家更直观的对比，我找来几个项目。

分别是：黄埔的富力南驰、荔湾万科金域曦府、广钢新城的保利和光晨樾、白鹅潭的雅居乐天际715以及新世界·凯粤湾。

到底哪个项目值得入手？

首先看区位和交通。

富力南驰处于黄埔鱼珠板块，有“黄埔临港经济区+数字经济”的光环加持。

虽然处于鱼珠板块，但实际地块处于临港经济区北面，距离真正的临港经济区大约2-3公里。

不过，产业规划不是鱼珠的突出优势，也不是老广人买鱼珠的主要原因，区域的卖点其实是靠近珠江新城，项目就在珠江新城10公里范围内，能承接主城区的居住需求外溢。

只可惜这个项目距离地铁站比较远，离现有5号线鱼珠地铁站有2.5公里，必须依赖公交才能换乘地铁。

另外，项目由于处于茅岗路和护林路交汇点，这两条路常年有大货车通过，日后业主入住后会有噪音和粉尘影响。

所以大地段虽然还不错，但项目所处的小地段既不是产业的核心区域，也不靠近地铁，只能给到80分。

而其他三个项目，都处于主城区荔湾，也是这几年中心区话题较高的区域。

花地湾板块的万科金域曦府紧邻白鹅潭经济核心区域，在这点上不如直接处于白鹅潭经济圈的雅居乐和新世界·凯粤湾。

整个花地湾地块停滞了近20年才重新开发，1999年广信因外债支付危机而破产，当时还在建设中的玉兰苑也受此牵连，被迫走上了烂尾之路。

如今万科能在花地湾操刀，板块的整个面貌或许可以改变，但说句实话，想要等整个片区焕然一新，还得很长一段时间。

在交通出行上，现在万科金域曦府步行到花地湾地铁站大概在12分钟左右。

从区位和交通便利性看，万科金域曦府可以打上85分。

再看位于白鹅潭的雅居乐天际715和新世界·凯粤湾，这两个项目都属于白鹅潭的核心位置，和广钢新城这样定位为特色宜居新区不同，白鹅潭是有产业定位的，并且未来不输珠江新城。

今年1月份通过了《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》规划，规划提出未来将重点发展“总部经济+医药健康+新兴服务”，这几年白鹅潭的建设速度已经加快，后发潜力非常明显。

规划还提出白鹅潭将对标纽约、芝加哥、东京等世界级中央商务，整个片区建设量、功能配比都比肩珠江新城核心区！

看得出，荔湾的高质量经济发展全“押宝”在白鹅潭上。

所以白鹅潭是整个荔湾既有产业支撑又是中心区的地段，发展潜力和宜居性兼顾的板块。

但雅居乐天际715和富力南驰有着同一种弊端，就是不靠近地铁站，雅居乐天际715距离1号线芳村站要2.5公里，距离5号线滘口站要2.6公里，地铁站两头“便宜”都占不着。

只有一条还未开通的广州地铁11号线石围塘站近一点。

而新世界·凯粤湾项目地铁5号线滘口站上盖，这条地铁线是广州老广人心中相当有价值的地铁线。

因为5号线可以实现0换乘直达珠江新城，广州是个单中心的城市，判断地段好不好的核心标准之一，就是离珠江新城的距离。

新世界·凯粤湾到滘口地铁站直线距离只有300米，现在私家人行天桥已经开通，到地铁站步行时间大概5-6分钟左右，搭乘5号线37分钟可以直达珠江新城。

结合白鹅潭的潜力地段和项目的便捷出行，新世界·凯粤湾分数可以给到95分，而雅居乐只能给到88分。

然后看广钢新城的保利和光晨樾，广钢新城是把广钢厂搬离了存续56年的芳村厂区腾挪出来的土地，这里定位就是宜居新城，没有产业规划，未来将容纳20万人居住。

现在的广钢还像是一个“大工地”，想要配套成熟且进入二手房市场，得等。

保利和光晨樾距离1号线西塱站地A出口约2公里，离正在规划的地铁10号线鹤洞东约700米，就当前而言，步行到地铁站还是够呛，目前要依赖公交出行。

总的来说，广钢其实更像是一个主城区刚需外溢的“睡城”，而保利和光晨樾这个项目又不近地铁，分数也只能给到85分。

二、

区位和交通是选盘的关键第一点，其次要重点关注项目的配套。

首先是教育配套。

教育资源怕的就是不确定性。

富力南驰恰好陷入这种不确定性中，虽然富力南驰表示未来有8所学校规划，但学校量级和实力不确定，而且因为都是新建的学校，生源质量也还不确定。

广钢新城也存在一样的情况，虽然整个广钢规划是有32所学校，也不乏有一些名校，但广钢新城规划入住的人口太多，未来根本无法保证孩子一定能入读名校。

而万科金域曦府，目前虽说已经确定引进省实荔湾学校花地湾校区，但社区要整体开发成熟也要6-8年时间，一如销售所说，学校不错，但也需要2-3年建设才能投入使用。

新世界·凯粤湾作为开发10年的一个成熟社区，已经有近7000高知家庭选择，而且整个片区核心教育资源都是开发商打造的。

项目本身覆盖了2-16岁全龄名校圈，家门口华师大幼教基地－凯粤湾实验幼儿园、省一级西关培正小学、广州十大民校之一真光中英文小学、广东省国家级示范性中学广州四中新世界校区等已全部开学。

（凯粤湾附近的学校）

而这些优质教育资源，都是环绕凯粤湾而建，比如西关培正小学凯粤湾小区就在门口，而雅居乐距离整个学校要1.6公里。

现在雅居乐天际715周边的大部分优质名校都是“蹭”凯粤湾的，但按照就近入学的原则，未来雅居乐业主还不一定“拼”得过凯粤湾的业主。

这也是未来雅居乐天际715教育的一大不确定性。

比起以上几个项目的不确定性，新世界·凯粤湾的教育则非常有竞争力，作为一个已经发展10年的大盘，在教育配套上，凯粤湾非常有底气。

幼儿园到中学的全龄式教育资源覆盖，是凯粤湾手头的一大王牌。

家长们的认可就是一个证明，现在已经有7000户高知家庭选择在此，凯粤湾乃白鹅潭当之无愧“人气王者”。

单看确定性教育这块，新世界·凯粤湾简直完胜。

三、

另一个核心要素是宜居性。

也就是生活配套及社区配套的完善程度。

富力南驰的商业和配套基本靠自己来运营和打造，周边的大型商业距离项目较远，短期依靠公交出行，购物比较不方便。

万科金域曦府也得靠推进，项目300米内有一个荔胜广场，吃的比较多，买东西的店比较少，要想逛街的话可以去到西城都荟或者乐峰广场。

这两个项目的生活配套，起码得等上2-3年。

而广钢新城和雅居乐天际715以及新世界·凯粤湾在基础配套上还增加稀缺的景观资源。

广钢新城主打是中央公园的景观，可惜的是，广钢新城有一个难题，就是片区各开发商都“各自为政”，没有统一的规划，商业配套基本是靠一些先期开发的项目的商业体，所以非常分散不集中。

而新世界·凯粤湾得益于10年发展的优势，生活配套相对成熟，15分钟通勤时间内就能享受醇熟的都市生活圈，能到达沙面、荔枝湾等7大人文圣地，同时还有领展购物广场、新光城市广场、乐峰广场等市场消费场所，吃喝玩乐都可在项目周边解决。

（凯粤湾周边商业配套）

令人心动的还是非常难得的江景资源。

众所周知，全广州珠江为贵，城市的核心景观就聚集在珠江两岸。

凯粤湾恰好占据了珠江航道的优质地段，外揽9.6KM江岸线，别人梦寐以求的江景景观，她都唾手可得。

稀缺的景观资源一直是房价溢价的核心表现，深圳的深圳湾海景、上海的黄浦江都是拥有稀缺的海景或江景资源，在广州，既在中心区又能看到珠江江景的房子也基本10万+。

所以凯粤湾性价比真的非常高，而且开发商的实力也有目共睹，大名鼎鼎的珠江新城凯旋新世界至今为人津津乐道，而新世界中国在社区品质上的打造上也可圈可点。

这次的凯粤湾就是新世界中国打造的旗舰项目，社区内能独享市中心难得的6万㎡私家园林，还有阳光户外泳池、800米有氧跑道等，休闲配套一应俱全。

结合资源景观和宜居性上，新世界·凯粤湾也可以说吊打其他几个项目。

雅居乐天际715虽然说可以和凯粤湾共享商业配套和一线江景资源，但雅居乐的产品居住舒适度不是适合所有人，雅居乐这次打造的产品是7.15米的复式产品，主打是60-70平米的小户型，楼宇呈8字设计，都是4梯28户。

这种梯户比更多是公寓产品使用的，上下班高峰期28户人家一起搭乘电梯的盛况想想就可怕，而且对于和老人孩子同住的家庭来说，复式产品设计不太方便和舒适。

另外，户型上雅居乐也并不方正，甚至不少犄角疙瘩的小面积户型，相比其他大户型的江景豪宅，在舒适度上也大打折扣。

所以哪怕是外围商业配套共享，就社区内部的舒适度来看，雅居乐天际715也不如新世界·凯粤湾。

四、

综合所有核心要素来看，推荐的项目还是白鹅潭的新世界·凯粤湾。

去年黄埔已经涨过一轮，现在入手短期高位站岗。

广钢新城虽然起点很高，可塑性很强，但如此大规模开发需要长时间，加上居住人口多，密度太高，后期住起来不见得舒适。

而白鹅潭商务区规划隆重登场，产业金融服务创新区自然成为当下焦点，也展露出广州想要扶持白鹅潭的决心。

产业集聚也是房价上涨的坚实基础，有产业规划的白鹅潭显然在规划上更胜一筹。

就项目而言，新世界·凯粤湾的综合评分也很高，总体分值可以高达95分，雅居乐还是输在居住舒适度上。

不仅是在白鹅潭，纵观整个荔湾，凯粤湾是市中心中少有的集一线江景、全龄教育、丰富交通配套等于一体的“全能”楼盘。

如果想置业市中心同时又兼顾居住品质和舒适度的，凯粤湾是个非常好的选择。

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