万科来到城中村 富士康员工慌了

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 陈博 万科没有预料到，在与深圳市政府成功合作了三个城中村改造项目后，“万村计划”第四站——清湖新村，项目还未启动便遭遇了巨大的舆论风暴。

清湖新村位于深圳富士康龙华园区北门，聚居于此的富士康务工人员商定的一封公开信呼吁，城中村的改造者万科，应避免房租暴涨。而这，恰是万科庞大的城中村计划此前宣布的重要原则之一。

在富士康，一名基层员工的综合月收入大约3000-4000元。按照清湖新村当前一个单间600-800元/月的租金标准，叠加水电等费用，居住花费共需约1000元/月，占据月工资的三分之一。

尽管万科随后回应称，改造前后租金价格处于同等区间，但这远未能抚平担忧，对这些精打细算的租客而言，哪怕是100元的涨幅，也是生活不可承受之重。

万科来了

6月13日，入夜的深圳，细雨绵绵。

清湖新村7巷4栋铁门旁，老叶（化名）和老婆正在退房，他们脚边的红色脸盆里零零碎碎堆着衣架、毛巾等日用品。

两个星期前，老叶收到房东通知，万科收下了这栋城中村楼房准备改造，限期一个月内搬走。老叶租住的单间，面积10多平方米，房租从两年前的450元/月一路上涨到今年的750元/月。

在深圳这座移民城市，城中村曾被视作高房价下承载千万外来务工者梦想的容器。2017年底，规委统计显示，深圳现存城中村数量1044个，覆盖超1000万人口。

2017年8月以来，深圳市发布多份文件，强调要引导城中村通过综合整治开展规模化租赁。“十三五”期间，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。2020年7月底前要完成1600多个城中村综合治理，消除各类安全隐患。

在这样的契机下，万科于去年底启动了“万村计划”，通过统租城中村内的村民自建房或村集体自有物业，改造成“泊寓”品牌的长租公寓，并配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容进行规模化运营管理。截至2018年6月，万科已进入深圳9个片区的城中村，其中开启统租工作的有37个。

5月，深圳万村进驻清湖新村，目前已在村内签约了10栋房屋。

万科的改造逻辑有两个：一是提升安全等级，将原有不合理的疏散通道改造为符合规范的疏散环境；二是提高房屋和空间的使用效率，提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间。其内部曾多次释放出“万村计划”是响应政府号召的表达，像国内绝大多数长租公寓项目一样，并没有明确的盈利模型。

但在清湖新村，对租金更加敏感的租客们认为，自己的生活空间不需要改造，有监控、防盗门、灭火器、消防栓，除了电线稍有点老化，其他安全并不成问题。而且，改造之后也不可能改变楼间距，一样是“握手楼”，不见阳光。

租金

租金是最大的矛盾点。

老叶说，自己不需要居住品质大幅提升，考虑的第一因素还是租金便宜。在绵绵雨幕中抱起脸盆准备撤退，但他也不知道该往哪里搬。

清湖新村改造消息一经扩散，周边相似房源的租金也伺机而动，老叶找房过程中，很多房东抓住这点表达了涨租的意向。

这让万科很无奈，“万科不来，他们就不涨租了吗？”一位接近万科公寓管理层的人士说，万科从来没说要涨租。

深圳万村也在第一时间回应，改造前后的租金价格处于同等区间。

但租客的担忧显然更符合经济逻辑：一方面，租金会伴随着居住环境的改善和配套的成熟水涨船高；另一方面，收楼和改造意味着投入成本，它们终将传导至终端租客身上。

经济观察报了解到，在清湖新村，万科收楼的租金标准是，楼梯房42元/平方米/月，电梯房46元/平方米/月。租金每年递增3%，租赁合约期为12年。万科介入前，清湖新村的单位市场租金是38-46元/平方米/月。

以清湖新村一套15平方米的楼梯房单间为例，收房成本约为630元。据财新网报道，万村发展有限公司总经理蔡学金称，深圳万村在村民房的改造成本（达到拎包入住标准）为2600-3000元/平方米。以此统计，改造总成本为3.9万-4.5万元，按照长租公寓行业惯例，一般在前五年分摊完改造成本，即平均每个月的改造成本约650-750元。不计运营成本，一套15平方米单间每个月总成本最少1280元。

在万科之前，金地已经“进村”，金地草莓社区清湖店，目前在租28-42平方米户型，价格介于1880-2980元/月。

这在一定程度上挑战了富士康员工们的认知上限，记者询问了多位在清湖新村租住的富士康员工，他们可接受的月租金在500-800元。在一个富士康员工租客的维权微信群里，有人感慨，支付这么高的月租还不如回老家买房。

万科方面回复经济观察报，我们原则上想保持单套房租金不变。为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间，万科在面积上做调整，以使得单套租金维持稳定。改造后房源套数将增加5%-10%。

去年10月，万科泊寓相关负责人曾表示，万科现有的城中村物业管理基本上是投入大于收入，有的还依赖政府补贴。

老叶对这样的说法并不领情，笃定地认为，万科的改造会刺激周边城中村房东的涨租预期，直接导致他们收入缩水，如果再把业务扩展到周边区域甚至会使有些人无房可租。

接近万科公寓管理层的人士一再表示，“万村计划”并非垄断行为。在清湖新村的改造中，万科甚至连10%都覆盖不了，更不要说目前尚没有一栋楼进入实质性清空状态了。

事实上，富士康周边城中村涨租是一直存在的现象，甚至只要一传出富士康涨薪风声，城中村房东、二房东都会借机涨租。

低收入之困

清湖新村已经是万科改造的第四个城中村项目，更早之前，万科在深圳福田玉田村、龙岗坂田新围仔村、龙华景乐新村展开了改造工作。

距离清湖新村20公里，福田上步南路的泊寓，是万科深圳玉田村改造项目，1398-2498元/月的租金很容易被都市白领接受，其首批推出的44套出租房，全部满租。

上述接近万科公寓管理层人士分析，万科目前已经做成的几个城中村改造项目没有出现这么大的质疑声，因为项目的目标客群收入相对更高，对居住环境的要求也更高。

但清湖新村的情况明显不同。该人士说，理解低收入员工的不愿接受，我们的客群可能定位在收入水平相对更高一点的员工。

不过，在清湖新村的租客中，哪怕收入更高一些的工程师级别员工，也在高昂的生活成本之下压力倍增。已过而立之年的李生，在富士康工作超过6年，每月到手工资5000多元。房租加上水电费800元/月。一旦租金上涨，寄回老家供父母、小孩日常花销的开支就得压缩。他说，如果房租一路推高，他只能选择离开深圳。

城中村改造

为了逐步实现城市功能优化、产业结构升级，对土地资源极为稀缺的深圳来说，城市更新被视为城市发展的重要途径。2016年深圳发布的《城市更新“十三五”规划》指出，城中村以完善配套和改善环境为目标，以综合整治为主，拆除重建为辅。

在中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，城中村改造所带来的租金上涨与原有租户权益保障之间的问题，是城市化进程中一组非常鲜明的矛盾。

如果从整个城市的发展格局来看，深圳产业结构的优化促使人口结构也发生重构，过往的人口红利逐渐步入人口质量红利的更高层级阶段。“蓝领工人在这样的大背景下，必须做出升级，提升自己的技术能力增加收入，否则只能被迫外迁。”宋丁认为。

在另一个层面上，人口格局的调整，或多或少也倒逼着深圳产业“腾笼换鸟”。2016年，华为将终端总部项目搬往东莞松山湖。更早时候，中兴通讯将生产基地迁往河源，比亚迪也在汕尾投资建设新能源汽车产业基地。

富士康科技集团创始人兼总裁郭台铭近期表示，深圳就是未来的硅谷，而富士康龙华园区是未来硅谷的核心，但他同时说，富士康要把深圳园区改造成一个研发平台园区，包含工业互联网、智能制造、人工智能的研发平台。

深圳市前副市长唐杰曾对经济观察报谈到房价与创新成本以及制造业出走之间的关系。他以纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、旧金山以及西雅图为例，称这都是房价高企的城市，特别是美国西部这三座城市，是典型的房价“高了还高”的城市。这些城市同样是制造业已经退出的城市。“许多中国经济学家习惯用‘产业空心化’来评论城市发展。可是没有制造业的纽约怎么没有空心化？”唐杰说，新泽西有很多制造业，纽约的服务业和大学科研是为美国东北部的产业提供服务，这就是大都市的功能。

唐杰认为，从京沪深看，中国大都市区已经开始了“去制造化”过程，制造业以大都市为中心向外、向二三四级中小城市扩散，是一个潮流。未来，坚持制造业的城市一定不会是具有辐射力的大都市，而是不断虹吸周边中小城市资源的自利型城市，也就是不断自我膨胀、引发投资收益加速递减，持续下去只有一个可能性，向心坍塌。最典型的例子，就是现在的底特律与曾经的匹兹堡。从这个意义上讲，华为终端搬到松山湖是非常正确的选择，是深圳走向大都市区的重要步骤。

广东这几个城市将有大发展，华为、比亚迪先后在此布局

一种新的“前店后厂”模式，正在深圳及其周边城市形成。深圳从曾经港澳地区的“后厂”，变成了如今的“前店”，它的创新能力已得到大幅提升。

近年来，深圳一些高科技企业加快了在东莞、惠州等周边城市布局的步伐，“深圳总部、研发”+“东莞、惠州等周边城市生产制造”的模式已经成为了许多企业的标配。

当地区域经济分析人士对第一财经记者称，深圳和周边城市正在形成新型的“前店后厂”模式，珠三角内部正在重新进行产业分工，与此同时，粤港澳大湾区融合的步伐正在加快。

制造业规划升级

深圳市统计局的数据显示，2016年深圳第二产业增加值7700.43亿元，占GDP的39.50%，同比增长7.0%;第三产业增加值11785.88亿元，占GDP的60.46%，同比增长10.4%。这意味着，第三产业占GDP比重已突破六成。

其实，早在2016年上半年，深圳第三产业比重就首次超过六成，二三产占比由2015年同期的41.1：58.9调整为38.9：61.1。最新统计数据显示，今年上半年，深圳二三产业结构调整为38.6:61.4，三产占GDP比重同比提高0.4个百分点。

深圳三产比重升高的背后，是当地制造业的规划升级，除了传统产业之外，深圳的一些高新技术企业也逐步在周边城市布局。比如，2013年大疆科技在东莞买地;2014年中兴通讯将生产基地迁往河源;2015年比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地;2016年华为终端转移落户至东莞松山湖等。

周边城市也加快了接纳深圳企业布局的步伐。深中通道(连接深圳和中山)获国家发改委立项后，中山市发改局统计显示，其近3年已接纳230多家深圳企业落地中山;江门市工商部门统计，已有198家深圳企业在江门投资，设立企业法人共166户，，注册资本300.2亿元，同时，深圳企业在江门设立的分支机构达225户。可以看出，“深圳总部、研发”+“东莞、惠州等周边城市生产制造”的模式已是很多公司的常态。

深圳市政协今年7月发布关于实体经济的调研报告称，深圳现有工业用地存量少，呈碎片化状态，已无法满足企业扩大生产规模需求，深圳的高新技术产业的某些环节，特别是生产环节，向周边城市扩展，如华为迁往东莞、中兴迁往河源、比亚迪迁往汕尾等，形成了新型的“前店后厂”模式。

留住创新成分

综合开发研究院(中国.深圳)新经济研究所执行所长曹钟雄对第一财经记者分析，以前的“前店后厂”指的是香港是“店”，深圳是“厂”，现在这一概念的变化，反映出深圳的创新能力得到了大幅提升。

曹钟雄认为：“深圳怎么做好这个‘店’很重要。深圳在过去多是批发零售模式，比如从国外进口关键的设备和原材料进行组装后再卖出去。未来，深圳将是定制模式，即在本地进行研发、创意和设计，或是增加总部型的企业，而这类企业一定会将部分环节向异地布局。”

深圳的制造业要大力创新、留住研发等核心环节，这已经成为当地各界的共识。综合开发研究院(中国.深圳)信息部部长郑宇劼对第一财经记者表示，作为一座要参与全球竞争的创新之城，深圳要对标的是其他国际大都市。“东京的制造业很强大，但这个比重只占到6.9%。 韩国首尔的制造业比重也仅为6.3%。深圳要保留的是创新的成分。”

深圳市原副市长、哈尔滨工业大学(深圳)经济管理学院教授唐杰则告诉第一财经记者，制造业可以“分层”成多个环节，生产、设计、销售、总部、管理、资源调配等环节都可以剥离，不能单纯地以一个环节判断一家公司的性质。

他以华为为例：“华为是制造业还是服务业?‘分层’一下，你会发现它的2/3不是制造业，那么你说它是服务业公司，还是制造业公司?”

唐杰说：“这些环节里的部分可以分离出去，深圳要留住的是能‘上楼’的部分，尤其是研发。未来，留在深圳的应该是高端制造。”

促进粤港澳大湾区融合

与此同时，深圳带动区域发展的作用也将会增强。

唐杰以美国纽约为例，纽约周边的城市分布着美国最高端的工业，但是这些城市的产业又被位于纽约的研发、总部、创意中心等控制着，它们之间有着紧密联系，各方共同发展。

“美国专利技术有67%来自于制造业，但制造业占全美经济的比重大概仅11%，这意味着制造业的专利技术占比是制造业GDP占比的7倍，而这些制造业的专利技术大多数又集中在大都市。这就是大都市要大力发展创新，与周边城市形成良性互动。”唐杰补充。

深圳在内的珠三角城市重新进行产业分工，也将推动粤港澳大湾区内部的融合进程。曹钟雄说：“过去你生产，我也生产，顶多你生产得低端一些，我生产得高端一些，或者我们生产的产品不同。未来，分工会越来越细，各城市间的资源整合能力更强。”

同时，珠三角地区的各个城市也在加快为城市间的产业融合提供配套的步伐。就拿深圳来说，自2015以来，深圳与周边之间交通接驳的预期显著加快。2015年11月，深圳地铁集团与东莞实业集团签订《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》，双方启动两市轨道交通线路对接方案，并给出了具体的时间表，从深圳到东莞坐地铁最快2020年就能实现。

【原标题：深圳“放大招”，东莞惠州为何成华为大疆等深企新宠？】

王传福退出汕尾比亚迪实业公司董事长

鞭牛士 12月20日消息，据公开信息显示，近日，汕尾比亚迪实业有限公司发生工商变更，王传福退出该公司法定代表人及董事长职位，宫清接任。

据悉，汕尾比亚迪实业有限公司成立于2016年4月，注册资本5000万，经营范围包括汽车、新能源汽车、新能源商用车及单轨列车整车及零部件的研发、生产、销售等，由比亚迪汽车工业有限公司全资控股。