真假临深，如何对标？

研究临深，就要先打开深圳地图。

深圳东西临海，向南是香港，只有北部和东莞惠州接壤，所以有环京有环沪，却没有环深，只有临深。

东莞毗邻深圳的松岗、光明、龙华、龙岗，惠州毗邻龙岗、坪山、大鹏。

决定临一线和环一线价值的，有三个要素。

1、距离一线CBD的远近；

2、接壤板块有没有地铁连接和炒作概念；

3、临一线板块自身有没有产业和人口支撑。

环一线最大的价值是什么?是为了实现环一线居住，一线上班的理想。

如果这个理想不能实现，那环一线的价值就很小了，同样的钱为什么不去买环一线的核心区，价格更低，住的更舒服。

其次看相邻的是不是一线的热门板块，有概念还能炒一炒。

最后看临一线板块自己有没有产业和人口，如果有的话，至少保证能有接盘侠。

把临深和深圳的板块全部做个对标：

长安——松岗

黄江——光明

塘厦——龙华

凤岗——龙岗

惠阳——龙岗/坪山/大鹏

对标板块除了光明可以讲故事，其他都没什么概念可炒，只能拼通勤和产业了。

2

以福田和南山CBD为标尺。

长安距福田中心区42公里，南山中心区38公里。

黄江距南山中心区42公里，福田中心区40公里。

塘厦距南山中心区36公里，福田中心区32公里。

凤岗距南山中心区37公里，福田中心区27公里。

惠阳距南山中心区61公里，福田中心区49公里。

注意，以上都是直线距离，实际距离至少再加5-10公里，没有地铁，也没有直达公交。

距离最近的塘厦和凤岗，单程通勤不低于一个半小时，长安、大岭山、大朗和黄江，不低于两个小时，最远的惠阳，需要两个半到三个小时。

除了塘厦和凤岗能勉强通勤，其他区域无法现实每天通勤。

当然，住在临深不一定要在福田和南山CBD上班，比如有人住临深在坪山比亚迪上班，但高薪岗位集中在福田和南山是事实，临深房子太多，只靠小众群体撑不起临深的房价，必须要对标这两大CBD。

3

当前临深板块次新盘的房价体系

凤岗：28000-32000

塘厦：30000-35000

长安：28000-35000

黄江：35000-40000

惠阳：18000-22000

临深的东莞明显高于临深的惠阳，一是东莞比惠州富裕，整体房价会更高；二是惠阳距福田和南山中心区更远，通勤难度更大。

凤岗、塘厦、长安、黄江四个东莞板块，遵循了三个房价逻辑。

凤岗和塘厦，是东莞的经济弱镇，自身产业薄弱，如果不临深，房价天花板是2万5，因为临深，对标的又是龙岗大运和龙华观澜，房价小涨了一万，短期已顶到天花板。

长安，东莞传统的制造业强镇，有钱人很多，对标深圳的弱板块松岗，完全借不上力，所以长安3万多的房价完全靠自己，和临深没有关系。

黄江就很有意思了，经济不强，人口不多，界面也不行，为什么力压三镇，冲到4万?

原因只有四个字：光明、地铁。

4

光明是近几年的当红炸子鸡，一人得道，鸡犬升天，黄江临着光明，自然要跟着喝口汤。

黄江涨幅最凶猛的楼盘，靠的是轨交概念。

东莞规划在建的1号线，预计2024年通车，向南一直延伸到黄江中心站，距光明只有一步之遥。

深圳在建的6号线支线，预计今年年底通车，北到科学城东站，距东莞只有一步之遥。

一直在传东莞的1号线要和深圳的6号线支线对接，一旦对接成功，从黄江7站到光明站，转6号线两站直抵光明核心凤凰城。

这就厉害了，双城地铁一旦连接，黄江房子值多少钱?

炒房风气最盛的时候，单靠这个概念，房价就能上天。

举个例子，湖山大境，位于1号线黄牛埔和黄江中心站之间。

15年初单价7000，然后横盘多年，2020年4月东莞启动之后，6月份就涨到2万5，最高冲到4万多，现在3万5，七年五倍，收益惊人。

5

可惜的是，传说与真相往往有不小的差距，我就是那个喜欢扒真相的人。

东莞1号线的终点站黄江中心，和深圳6号线支线的终点站科学城东，从地图看的确只有一步之遥，但放在现实，就是实实在在的5公里。

两城地铁对接的消息，都是东莞方面放出来的，都是东莞在研究、规划，深圳从来没有承认过。

不出意外，这5公里会是最漫长的5公里，可能比惠阳14号延长线还要难产。

原因很简单，这几个地方靠着临深已蹭了不少好处，还想让深圳再拉一条地铁线给他们，把房价炒到5万，深圳为什么要配合?

1号线和6号线支线对接注定极度难产，但炒房客不会想那么多。

所谓韭菜，听到光明，听到地铁对接就肾上腺激素飙升，哭着喊着往里冲，多贵都拦不住。

韭菜既不会考虑这两条地铁线能不能对接，也不会考虑光明到底值多少钱。反正别人冲我也冲，大家都在抢的肯定是好东西，没抢到光明就抢一个光明的小弟。

光明到底值多少钱，我在光明三部曲写的很清楚，大家想看可以往前倒一倒。

6

每一次投资大浪都会带来一波泡沫，上一次是凤岗塘厦，这一次是黄江。

凤岗的代表盘大运城邦，连名字都蹭大运。

上次深圳大涨之后，大运城邦靠着临深概念，跟风大涨，2017年均价就到达了29000。

这一次东莞大涨，大运城邦拼尽全力，从29000涨到31000，五年涨幅不到10个点，对比松山湖的80%，南城的70%，输的惨不忍睹。

两城的交界地带，本就是三不管的区域，缺少交通，缺少产业，缺少界面，要啥没啥，本来最没有炒点。

随着一线的快速上涨，环一线突然变成了炒点，环一线地市抓住时机，在两城交界带大量卖地、建房，环沪/环京/临深/临广开始出现，甚至环杭/环宁/环郑这些小宝贝都出来亮相了。

16/17年，所有环一线都飞升上天，没有人考虑过产业，考虑过通勤，只要是环，就敢对标一线。

大潮退去，大家才发现环没有卵用，通勤才是硬道理，产业才是硬道理。

如果不能实现和一线CBD的通勤，只能自住，那同样甚至更低的价格，为什么不去买环线城市配套更好的中心区。想明白这个道理后，环一线的泡沫开始啪啪破灭，环京五年腰斩，环沪和临深五年不涨。

这一次，大家看似学聪明了，不再追环概念了，凤岗、塘厦、惠阳都趴窝不动。但是，老概念不灵了，新概念换件衣服又来了，这次是光明和地铁，这次上天的是黄江。

如果地铁迟迟无法对接，黄江八成要复刻凤岗和塘厦的行情。

概念烧不尽，春风吹又生。下一次等待大家的又是什么新概念呢?

最后对应标题，哪个是真临深，哪个是假临深?

恕我直言，北京还有个燕郊，可以接纳朝阳CBD的30万通勤蚁军，而临深，一个都没有。

关于深圳向外发展三大猜想

在做猜想之前，我想先明确两点内容：

1、本次猜想，不局限于今年，而是一个时间周期。是否“扩容”是一个重大的国家决策，涉及方方面面，往往需要经过长时间的调研、论证、讨论，不是一个短期行为。因此，我们进行的深圳扩容猜想是基于先行示范区实现未来5年、10年的发展目标而进行的。

2、本次猜想，仅代表个人观点，也不掺杂任何商业利益。纯粹基于改革开放新机遇的背景下，深圳需要进行的土地、空间拓展的可能性猜测。

贰哥本着从易到难的原则，按照，5年、5-15年、15-30年这样，做出了如下三个阶段的猜想！

PART.1：猜想一复制“特别合作区”模式，第十二区——“深河合作区”？

“特别合作区”是我国协调区域经济发展的又一次“试验”！

根据官方公布的说法：以先富带动后富解决个别城市发展滞后留下的问题，（比如广东汕尾发展问题）而设立的特殊的地方合作区域，属于飞地经济发展模式。

作为全国首个特别合作区，深汕合作区的前身，是汕尾市海丰县最西部发展相对落后的四个镇，2008年深圳投资建设深汕产业园，两年时间发展成为副地级市，由深圳及汕尾共同管辖。

经过多年的磨合调整，2018年12月16日，深圳市深汕特别合作区正式揭牌，标志深汕特别合作区迈入由深圳市直接管理的全新阶段，成为深圳的第十一区。

相比直接扩容东莞、惠州等部分土地，特别合作区模式，在突破行政区划方面，难度较小。通过在财政留存分配等方面的合作，深圳目前已经全面主导了深汕合作区的经济、社会事务。

深汕合作区目前已转用新的深圳邮政编码、0755区号、合作区内所有居民将转成深圳户籍等，深汕合作区已经成为事实上深圳的一部分，完成了第十一区的扩容。

特别合作区这种模式，可以激发分享土地的城市的积极性，减少扩容的阻力。因为依托深圳的产业、资金支持，不仅合作区经济快速发展，分享土地一方还能共享经济发展的财政分成。

因此，深圳“扩容”的下一个可能是——深河特别合作区。

去年10月底，河源市人民政府网站转发了河源日报一则关于深河特别合作区进展的重大消息：国家发改委有领导干部带队来到河源，就深河特别合作区的谋划和推进工作开展调研。

2019年11月，广东《河源日报》刊发的一则消息称，河源市正式启动《河源市支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区实施方案》编制工作。

随后，河源市发展和改革局启动了“深河特别合作区”发展规划编制工作，成立“深河特别合作区”发展规划编制工作专班，以高起点、高标准科学谋划“深河特别合作区”规划。

目前，湾区壹地产综合各方消息，深河特别合作区选址很有可能在：江东新区、古竹镇等区域。

原因有三：

1、这个区域离深圳相对较近。

2、该区域位于赣深高铁沿线，区域内有设高铁站，未来可以方便与深圳的交通通勤。

3、该区域紧邻河源市区，有助于推动河源市的经济发展。

PART.2：猜想二凤岗、惠阳、大亚湾划入深圳，推进深莞惠一体化

深莞惠一体化，其实已经提了很多年，但是为何至今跨越三地的公共通勤交通，依然没有预想的便捷？行政区划很大程度上限制了公共交通上的连接作为。

仅仅是飞地模式的“特别合作区”很难满足深圳的需求。扩容莞、惠临深区域，才是深圳一直以来孜孜以求的扩容梦。

我们不妨大胆猜想：随着深莞惠一体化的推进，假如行政区划限制能够被打破，深圳依托先行示范区的政治地位，能将紧邻深圳的东莞、惠州部分区域划进来，将会是深莞惠一体化推进的重要一步！

那么哪些区域最有可能划进来？

我们猜想主要有三大区域：东莞凤岗镇、惠州惠阳区、大亚湾区。

其中，凤岗镇划进深圳的呼声由来已久。

凤 岗

想说爱你不容易

摊开深圳地图，可以明显看到，凤岗像一个楔子一样直插深圳中北部。凤岗最南部的区域，距离深圳中心区的距离，甚至比平湖、观澜、光明、龙岗等区域还要近。

从地理位置上看，凤岗是最有可能划进深圳的临深区域。

其实，以大运城邦为代表的众多凤岗楼盘，由于价格便宜，早在多年之前，就已经入住了大量在福田、南山上班的刚需族。

并且，连接龙岗中心城、平湖、观澜、光明等区域的东西向交通，必须要经过凤岗。如果因为行政区划限制，一定要绕开凤岗，则无形中会增大工程难度、施工成本！

这因为这个原因，深圳地铁10号线东延线，提出经过凤岗再到龙岗中心城的方案，受到了深、莞两地居民的热切关注。

然而，由于涉及行政区划限制，这个提议高调提出，因为协调难度大，最终被搁置。

因此，综合多方面原因，凤岗被扩容进深圳，对深圳利好多多，也是深圳扩容临深区域的重要选项。

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾，则是更多房企、购房者的梦！

惠阳/大亚湾

深圳客的泪与梦

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾更受普通深圳人的关注。

由于地多、地价便宜，近年来，惠阳、大亚湾已经吸引了比亚迪等众多深圳企业外迁设厂。同时，一万多的房价，相比深圳、东莞都便宜不少，因此吸引了众多深圳客前往购房。

▲2019惠州楼市销售金额排行榜

2019年，惠州卖得最火的楼盘排行榜，20强中，有8个位于大亚湾，6个位于惠阳。

最重要的是，东莞的土地开发强度也很大，给深圳提供开发用地的空间其实不大。但是惠阳、大亚湾不同，还有很多土地可供开发，可以给深圳提供更大的产业发展空间。

并且，目前除了厦深高铁已经通车之外，深圳目前还在努力推进深汕高铁、深大城际、深惠城际等工程尽快开工。

另外，根据目前国家规定的建设地铁3大指标：财政收入、GDP、市区人口三大指标中，由于惠州市区人口达不到要求，因此迟迟没办法开建地铁。

惠阳、大亚湾划入深圳后，修建地铁就不再是个问题。

如果把凤岗、惠阳、大亚湾全部划入深圳：那么深圳的GDP可以增加约1600亿，面积增加约1457平方公里，相当于三个半的深汕合作区，常住人口增加约84万人。同时，海域面积也可以增加1320平方公里。

PART.3：猜想三东莞、惠州全部划入深圳，打造全球标杆城市

2019年8月9日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布！

建设中国特色社会主义先行示范区赋予了深圳不次于北京、上海的政治意义。根据中央的要求，深圳要提前15年为社会主义现代化强国打造出一个城市范例，探索出新路径，未来目标是成为全球标杆城市！

目前，全球公认的标杆城市是纽约、东京，深圳与这些城市差距有多大呢？

目前，深圳+深汕合作区的GDP约为纽约、东京的１/3，在经济体量上还有不小的差距。

未来，深圳要用15-30年的时间，成为比肩纽约、东京的全球标杆城市。

这就给了深圳突破行政区划限制的可能。因此，未来深圳远期扩容目标，有可能将东莞、惠州整体划入。

那么把东莞、惠州划入深圳后，深圳的经济、体量会达到什么水平呢？

深莞惠一体后，新的深圳总面积将仅次于北京，而GDP、人口都将超越上海成为全国第一。

东莞、惠州GDP在广东位列第4、第5，深圳扩容整个东莞、惠州，这个扩容猜想，也面临需要统筹考虑的因素。

深圳向外，有哪些值得重点关注？

在做猜想之前，我想先明确两点内容：

1、本次猜想，不局限于今年，而是一个时间周期。是否“扩容”是一个重大的国家决策，涉及方方面面，往往需要经过长时间的调研、论证、讨论，不是一个短期行为。因此，我们进行的深圳扩容猜想是基于先行示范区实现未来5年、10年的发展目标而进行的。

2、本次猜想，仅代表个人观点，也不掺杂任何商业利益。纯粹基于改革开放新机遇的背景下，深圳需要进行的土地、空间拓展的可能性猜测。

贰哥本着从易到难的原则，按照，5年、5-15年、15-30年这样，做出了如下三个阶段的猜想！

PART.1：猜想一复制“特别合作区”模式，第十二区——“深河合作区”？

“特别合作区”是我国协调区域经济发展的又一次“试验”！

根据官方公布的说法：以先富带动后富解决个别城市发展滞后留下的问题，（比如广东汕尾发展问题）而设立的特殊的地方合作区域，属于飞地经济发展模式。

作为全国首个特别合作区，深汕合作区的前身，是汕尾市海丰县最西部发展相对落后的四个镇，2008年深圳投资建设深汕产业园，两年时间发展成为副地级市，由深圳及汕尾共同管辖。

经过多年的磨合调整，2018年12月16日，深圳市深汕特别合作区正式揭牌，标志深汕特别合作区迈入由深圳市直接管理的全新阶段，成为深圳的第十一区。

相比直接扩容东莞、惠州等部分土地，特别合作区模式，在突破行政区划方面，难度较小。通过在财政留存分配等方面的合作，深圳目前已经全面主导了深汕合作区的经济、社会事务。

深汕合作区目前已转用新的深圳邮政编码、0755区号、合作区内所有居民将转成深圳户籍等，深汕合作区已经成为事实上深圳的一部分，完成了第十一区的扩容。

特别合作区这种模式，可以激发分享土地的城市的积极性，减少扩容的阻力。因为依托深圳的产业、资金支持，不仅合作区经济快速发展，分享土地一方还能共享经济发展的财政分成。

因此，深圳“扩容”的下一个可能是——深河特别合作区。

去年10月底，河源市人民政府网站转发了河源日报一则关于深河特别合作区进展的重大消息：国家发改委有领导干部带队来到河源，就深河特别合作区的谋划和推进工作开展调研。

2019年11月，广东《河源日报》刊发的一则消息称，河源市正式启动《河源市支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区实施方案》编制工作。

随后，河源市发展和改革局启动了“深河特别合作区”发展规划编制工作，成立“深河特别合作区”发展规划编制工作专班，以高起点、高标准科学谋划“深河特别合作区”规划。

目前，湾区壹地产综合各方消息，深河特别合作区选址很有可能在：江东新区、古竹镇等区域。

原因有三：

1、这个区域离深圳相对较近。

2、该区域位于赣深高铁沿线，区域内有设高铁站，未来可以方便与深圳的交通通勤。

3、该区域紧邻河源市区，有助于推动河源市的经济发展。

PART.2：猜想二凤岗、惠阳、大亚湾划入深圳，推进深莞惠一体化

深莞惠一体化，其实已经提了很多年，但是为何至今跨越三地的公共通勤交通，依然没有预想的便捷？行政区划很大程度上限制了公共交通上的连接作为。

仅仅是飞地模式的“特别合作区”很难满足深圳的需求。扩容莞、惠临深区域，才是深圳一直以来孜孜以求的扩容梦。

我们不妨大胆猜想：随着深莞惠一体化的推进，假如行政区划限制能够被打破，深圳依托先行示范区的政治地位，能将紧邻深圳的东莞、惠州部分区域划进来，将会是深莞惠一体化推进的重要一步！

那么哪些区域最有可能划进来？

我们猜想主要有三大区域：东莞凤岗镇、惠州惠阳区、大亚湾区。

其中，凤岗镇划进深圳的呼声由来已久。

凤 岗

想说爱你不容易

摊开深圳地图，可以明显看到，凤岗像一个楔子一样直插深圳中北部。凤岗最南部的区域，距离深圳中心区的距离，甚至比平湖、观澜、光明、龙岗等区域还要近。

从地理位置上看，凤岗是最有可能划进深圳的临深区域。

其实，以大运城邦为代表的众多凤岗楼盘，由于价格便宜，早在多年之前，就已经入住了大量在福田、南山上班的刚需族。

并且，连接龙岗中心城、平湖、观澜、光明等区域的东西向交通，必须要经过凤岗。如果因为行政区划限制，一定要绕开凤岗，则无形中会增大工程难度、施工成本！

这因为这个原因，深圳地铁10号线东延线，提出经过凤岗再到龙岗中心城的方案，受到了深、莞两地居民的热切关注。

然而，由于涉及行政区划限制，这个提议高调提出，因为协调难度大，最终被搁置。

因此，综合多方面原因，凤岗被扩容进深圳，对深圳利好多多，也是深圳扩容临深区域的重要选项。

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾，则是更多房企、购房者的梦！

惠阳/大亚湾

深圳客的泪与梦

相比凤岗，扩容惠阳、大亚湾更受普通深圳人的关注。

由于地多、地价便宜，近年来，惠阳、大亚湾已经吸引了比亚迪等众多深圳企业外迁设厂。同时，一万多的房价，相比深圳、东莞都便宜不少，因此吸引了众多深圳客前往购房。

▲2019惠州楼市销售金额排行榜

2019年，惠州卖得最火的楼盘排行榜，20强中，有8个位于大亚湾，6个位于惠阳。

最重要的是，东莞的土地开发强度也很大，给深圳提供开发用地的空间其实不大。但是惠阳、大亚湾不同，还有很多土地可供开发，可以给深圳提供更大的产业发展空间。

并且，目前除了厦深高铁已经通车之外，深圳目前还在努力推进深汕高铁、深大城际、深惠城际等工程尽快开工。

另外，根据目前国家规定的建设地铁3大指标：财政收入、GDP、市区人口三大指标中，由于惠州市区人口达不到要求，因此迟迟没办法开建地铁。

惠阳、大亚湾划入深圳后，修建地铁就不再是个问题。

如果把凤岗、惠阳、大亚湾全部划入深圳：那么深圳的GDP可以增加约1600亿，面积增加约1457平方公里，相当于三个半的深汕合作区，常住人口增加约84万人。同时，海域面积也可以增加1320平方公里。

PART.3：猜想三东莞、惠州全部划入深圳，打造全球标杆城市

2019年8月9日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布！

建设中国特色社会主义先行示范区赋予了深圳不次于北京、上海的政治意义。根据中央的要求，深圳要提前15年为社会主义现代化强国打造出一个城市范例，探索出新路径，未来目标是成为全球标杆城市！

目前，全球公认的标杆城市是纽约、东京，深圳与这些城市差距有多大呢？

目前，深圳+深汕合作区的GDP约为纽约、东京的１/3，在经济体量上还有不小的差距。

未来，深圳要用15-30年的时间，成为比肩纽约、东京的全球标杆城市。

这就给了深圳突破行政区划限制的可能。因此，未来深圳远期扩容目标，有可能将东莞、惠州整体划入。

那么把东莞、惠州划入深圳后，深圳的经济、体量会达到什么水平呢？

深莞惠一体后，新的深圳总面积将仅次于北京，而GDP、人口都将超越上海成为全国第一。

东莞、惠州GDP在广东位列第4、第5，深圳扩容整个东莞、惠州，这个扩容猜想，也面临需要统筹考虑的因素。